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土地・建物・マンション・実家まで、不動産を相続したときにやることは5つのステップに整理できます。期限とあわせて一覧にすると、次のとおりです。
ステップ | やること | 期限の目安 |
①遺言書の確認 | 遺言書の有無と種類を確かめる | 最初に行う |
②相続人と不動産の洗い出し | 戸籍で相続人を確定し、名寄帳などで不動産を調べる | 早めに（③の判断に必要） |
③相続放棄の判断 | 借金などが多ければ放棄を検討する | 相続の開始を知った時から3か月以内 |
④遺産分割協議 | 誰がどの不動産を受け継ぐか話し合う | 期限なし（相続開始から10年で特別受益・寄与分の主張に制限） |
⑤相続登記・相続税の申告 | 名義変更をし、必要なら相続税を申告・納付する | 登記は3年以内／申告は10か月以内 |
なお、不動産に限らない相続手続き全体の流れや基礎知識は、次の記事でくわしく解説しています。
最初に、亡くなった人（被相続人）の遺言書があるかを確認します。遺言書があれば、その内容が原則として優先され、不動産を誰が受け継ぐかもそこで決まります。
自宅などで自筆の遺言書が見つかった場合は、開封せずに家庭裁判所で検認（遺言書の状態を確認する手続き）を受けます。公正証書遺言と、法務局に預けられていた自筆の遺言書は、検認が不要です。
あわせて、被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどって、相続人が誰かを確定させます。前妻との子や認知した子など、思わぬ相続人が見つかることもあり、ここがあいまいだと後の話し合いも登記も進みません。
不動産は、納税通知書に載らない私道などを見落としがちです。市区町村で名寄帳（なよせちょう）を取ると、その市区町村にある被相続人名義の不動産を一覧で確認できます。
実際に、弁護士ドットコムの「みんなの法律相談」には、「名寄帳で調べたら、曽祖父・高祖父名義の土地まで見つかった」という相談が寄せられています。
相談者の疑問名寄帳の取り方と、見落としやすい不動産の調べ方は、次の記事が参考になります。
借金やローンが多いときは、相続放棄を考えます。相続放棄とは、プラスの財産も借金も、いっさい引き継がない手続きをいいます。
相続放棄は、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てます。ただし相続放棄をすると、預貯金などプラスの財産も含めてすべて放棄することになり、不動産だけを手放すことはできません。
放棄を考えている間に不動産を売ったり、名義を自身に変えたりすると、放棄できなくなることがあります。迷っているうちは不動産を動かさないようにしましょう。
土地だけを手放したいときの考え方や、放棄したあとの管理の注意点は、次の記事で確認できます。
相続放棄を自身で申し立てるときの流れと費用は、こちらにまとめています。
遺言書がない、または不動産の分け方が書かれていない場合は、相続人全員で話し合い、誰がどの財産を受け継ぐかを決めます。これを遺産分割協議といい、合意した内容は遺産分割協議書にまとめます。
協議書には相続人全員が実印で押印し、印鑑証明書を添える必要があります。一人でも欠けると、後の相続登記や預金の解約が進みません。相続人全員の合意が、その後の手続きすべての土台になります。
不動産を引き継ぐ人が決まったら、法務局で相続登記（名義変更）をします。遺産分割協議書や戸籍などをそろえて申請する手続きで、2024年から義務になりました。くわしい手順はこの記事の後半で説明します。
遺産全体が一定額を超える場合は、相続税の申告・納付が必要です。相続税には相続の開始を知った日の翌日から10か月という期限があり、期限を過ぎると加算税や延滞税がかかることがあります。
期限のある手続きを一覧で確認したいときは、次の記事が便利です。
相続人が複数いるとき、分けにくい不動産をどう分けるかが最初の悩みどころです。分け方は大きく4つあり、それぞれ向き・不向きがあります。
現物分割は、実家に住み続ける人がいる場合などにシンプルです。ただし不動産以外にめぼしい財産が少ないと、受け継いだ人だけが多くを得ることになり、ほかの相続人との公平さが問題になります。
そこで使うのが代償分割です。不動産を受け継ぐ人が、ほかの相続人にその分のお金（代償金）を払って調整します。公平さを保ちやすい一方、払う側にまとまった資金が必要な点に注意しましょう。
たとえば3,000万円の実家を長男が受け継ぐなら、弟に1,500万円を払って調整する、というイメージです。
「みんなの法律相談」にも、「兄弟4人で土地を相続し、2人は代償分割を、残る2人は4等分を求めて対立している」という相談が寄せられています。
相談者の疑問代償金の額の決め方と、払えないときの対処は、次の記事でくわしく解説しています。
誰も使わないなら換価分割——売ってお金で分ける方法が公平で分かりやすいです。ただし売却で利益が出ると譲渡所得税がかかることがあるため、手取りで分ける前提で考えておきましょう。
売るまでの段取りや、遺産分割協議書への書き方を知りたいときは、こちらが参考になります。
相続人全員の共有名義にすると、その場は平等に見えます。しかし後で売る・建て替えるときは共有者全員の同意が必要になり、一人でも反対すると何も進められません。貸す場合も、短期のものを除いて全員の同意がいります。
時間がたつと共有者の一人が亡くなって相続人が増え、話し合いはさらに複雑になります。特別な理由がなければ、共有分割は避けるのが安全です。「父名義の実家を同居していた長男が占有し、ほかの兄弟と分け方でもめている」という相談も、「みんなの法律相談」に寄せられています。
相談者の疑問向く分け方の目安は、この章の冒頭の図のとおりです。ただ、どの分け方でも相続人全員の合意がなければ遺産分割協議は成立しません。
特にもめやすいのが、不動産をいくらと見るかです。固定資産税評価額・路線価・売却の見込み額のどれを使うかで代償金の額が変わるため、先に評価の方法から話し合っておくと進めやすくなります。
不動産を引き継ぐ人が決まったら、法務局で名義を変える相続登記をします。ここでは要点だけ押さえ、くわしい手順は専用の記事にゆずります。
2024年4月から相続登記が義務化されました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になります。過去に相続した未登記の不動産も対象です。
2024年3月31日以前に相続した不動産は、原則として2027年3月31日までに申請します（取得を知ったのが2024年4月以降なら、その日から3年以内）。遺産分割がまとまらないときは、相続人であることを法務局に申し出る「相続人申告登記」で、ひとまず義務を果たせます。
義務化の対象になる不動産や、過去の相続の期限の数え方は、こちらで確認できます。
どの方法でも共通するのは、登記申請書・受け継ぐ人の住民票・固定資産評価証明書などです。そのほかの書類は次のとおりです。
戸籍の束の代わりに、法務局で発行される法定相続情報一覧図の写しを使うこともできます。
書類ごとの取り方や、取り寄せたあとの有効期限は、次の記事にまとめています。
名義が亡くなった人のままだと、その不動産を売ることも、担保に入れて融資を受けることもできません。放置している間に相続人の一人が亡くなると、その子や配偶者へと権利が広がり、話し合いの相手が増えてしまいます。
土地の名義変更の流れと費用、私道や共有で見落としやすい点は、次の記事で確認できます。
相続したのが家（建物とその土地）なら、こちらの記事のほうが手順を追いやすいでしょう。
不動産相続の費用は、手続きの実費と、専門家に頼む場合の報酬に分かれます。ここではおおよその目安をつかんでおきましょう。
費用・税金 | 目安 | かかる場面 |
登録免許税 | 課税標準額（固定資産税評価額）×0.4％ | 相続登記をするとき（原則としてかかる） |
戸籍・住民票などの取得費 | 数千円程度 | 書類を集めるとき |
司法書士への報酬 | 数万円〜10万円前後 | 登記を依頼するとき |
相続税 | 基礎控除を超えた分に課税 | 遺産全体が基礎控除を超えるとき |
譲渡所得税 | 売却益に課税 | 売って利益が出たとき |
登録免許税は、課税標準額に0.4％をかけて計算します。たとえば課税標準額が2,000万円の家と土地なら、登録免許税は8万円です。
司法書士の報酬は、不動産の数や地域で変わります。
自身で登記する場合と司法書士に頼む場合で、費用がどれだけ違うかは次の記事で比べています。
不動産も相続税の対象です。ただし、遺産全体が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超えなければ、相続税はかかりません。まずは全体の額で判断します。
たとえば相続人が子3人なら、基礎控除は3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円です。預貯金や不動産などの合計がこれ以下なら、相続税はかかりません。
土地は路線価方式（道路ごとに定めた価格から計算）または倍率方式で、建物は固定資産税評価額で評価するのが原則です。実際の売買価格そのものではなく、路線価は公示価格（国が公表する土地の標準的な価格）のおおむね8割の水準です。
土地の評価額の調べ方は、次の記事がくわしいです。
評価額から相続税額を出すまでの流れと、分け方で税額が変わる点は、こちらで解説しています。
被相続人が住んでいた自宅の土地は、小規模宅地等の特例を使えると、330平方メートルまで評価額が最大80％減額されます。相続税がかかるかどうかを左右する重要な特例です。
ただし「配偶者が取得する」「同居していた親族が住み続ける」、別居でも持ち家のない親族が取得する（いわゆる家なき子）など要件が細かく定められており、使えるかどうかは状況によります。
配偶者が相続する場合は、1億6,000万円、または法定相続分のどちらか多い額まで相続税がかからない軽減があります。適用には申告が必要です。特例や軽減で税額は大きく変わるため、実際にかかるかどうかは税理士に確認すると安心です。
自宅の土地の特例は、誰が相続するかで使えるかどうかが変わります。条件は次の記事で確認してください。
名義変更まで終えたら、その不動産を今後どうするかを考えます。選択肢は大きく、住む・貸す・売る・手放すの4つです。
ご自身や家族が使うなら住む、使わないが手放したくないなら貸して家賃を得る、活用の予定がないなら売る、が基本の考え方です。
空き家のまま放置すると、固定資産税や管理の負担だけが残り、老朽化が進むと近隣トラブルや、行政から管理を求められる原因にもなります。使う予定がないなら、早めに売却や活用の方針を決めるのが得策です。
相続したのが実家なら、実家を相続する場合の注意点（空き家のまま放置する、兄弟で共有名義にする など）を先に確認しておきましょう。
分譲マンションは、管理費や修繕積立金も含めて判断する必要があります。
土地だけを相続した場合の活用と手放し方は、こちらの記事が参考になります。
売却は、先に相続登記を済ませてから、不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結んで買主を探し、売買契約・引き渡しへと進みます。
売却で利益（譲渡所得）が出ると譲渡所得税がかかります。相続で受け継いだ不動産は、被相続人が買ったときの取得日・取得費を引き継ぐため、親が長く所有していた家なら税率の低い長期譲渡になることが多いです。
さらに、相続税を納めた人が一定期間内に売ると、その相続税の一部を経費に加えられる取得費加算の特例で税負担を抑えられる場合があります。
被相続人が一人暮らしだった家を売るときは、要件を満たせば譲渡益から最大3,000万円を差し引ける「空き家の特別控除」を使える場合もあります。2024年1月1日以後の売却で、家を相続した人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円までになります。
取得費加算の特例とは同時に使えません。適用要件は細かいため、売却前に税理士へ確認しておくと安心です。
売ったときの税金の計算と、使える特例の要件は、次の記事にくわしくまとめています。
使い道がなく売れない土地は、相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらえる場合があります。2023年に始まった制度で、審査を通ったうえで負担金（土地の管理費相当・原則10年分）を納める必要があります。
負担金は宅地などで原則20万円が目安ですが、土地の種類や広さで変わります。また、建物が残っている土地や、担保・境界の争いがある土地などは引き取りの対象外です。
国に引き取ってもらえない土地の条件や、かかる費用の内訳は、次の記事で確認できます。
不動産は分けにくく、金額も大きいため、相続の中でも特にもめやすい財産です。話し合いで解決できないときの進め方を知っておきましょう。
誰が実家を継ぐか、代償金をいくらにするかで折り合わないと、遺産分割協議は成立しません。まとまらないあいだは、実家を誰か1人の名義にすることも、売って分けることもできません。
話し合いでまとまらないときは、家庭裁判所の遺産分割調停を申し立てます。調停は、調停委員会（裁判官1名・調停委員2名）が間に入り、双方の話を聞きながら合意を目指す手続きです。
申立先は相手方の住所地を管轄する家庭裁判所で、申立費用自体は数千円程度です。調停でもまとまらなければ、裁判官が結論を出す審判に進みます。進め方は次の記事がくわしいです。
相続弁護士ドットコム掲載事務所の解決事例1,212件のうち、遺産に不動産（土地・建物）を含むものは574件でした。
解決した段階は、協議（話し合い）が259件（45.1％）で最も多く、調停149件（26.0％）、審判70件（12.2％）、訴訟58件（10.1％）、その他38件（6.6％）でした。
裁判所の手続きに進む前に、話し合いで決着した例が半数近くあります（2026年10月時点・当社調べ、n＝574）。
「話し合いが平行線」「相手が感情的で交渉にならない」「不利な分け方を求められている」——こうしたときは、早めに弁護士に相談しましょう。相続人の代理として交渉や調停を任せられ、取り分や進め方で不利にならないようサポートを受けられます。
相談先は、手続きの内容によって変わります。
相談先 | 主に頼めること | こんなときに |
弁護士 | 相続人との交渉・調停・審判の代理 | 分け方でもめている |
司法書士 | 相続登記の申請・書類集め | 名義変更を任せたい |
税理士 | 相続税の申告・特例の判断 | 相続税がかかりそう |
不動産会社 | 査定・売却・賃貸の仲介 | 売る・貸すを決めたい |
相続弁護士ドットコム掲載事務所の料金表681件のうち、初回相談を無料としている事務所は432件（63.4％）でした。
遺産分割の着手金を記載している事務所（265件）の中央値は22万円で、22万円・33万円・11万円の3つの金額で約8割を占めます（2026年8月時点・当社調べ、n＝681。遺産分割の着手金はn＝265）。
固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課されます。相続後は、実際に不動産を引き継いだ相続人が納めるのが基本です。
名義変更前でも、相続人の代表者などに納税通知が届きます。誰が負担するかを早めに決めておかないと、立て替えた人とほかの相続人との間で後々もめる原因になります。
なお、納税通知を受け取る代表者を届け出る手続きは、次の記事でくわしく解説しています。
相続登記は、その不動産を管轄する法務局に申請します。遠方でも、郵送やオンラインで申請できるほか、司法書士に依頼すれば現地に行かずに進められます。
多くの住宅ローンには団体信用生命保険（団信）が付いており、契約者が亡くなるとローン残債が保険で完済されることが一般的です。まずは金融機関に、団信の有無と残債の扱いを確認しましょう。
団信に入っていない場合は、残ったローンも相続の対象になり、不動産を引き継ぐ相続人が返済していくことになります。プラスの財産よりローンの方が大きいようなときは、相続放棄も選択肢に入ります。
弁護士ドットコムの「みんなの法律相談」に寄せられた相続の相談30,302件のうち、土地・建物・実家など不動産に触れたものは12,285件で、約4割を占めました。
内容で分けると（1件の相談が複数に当たる場合は重複して数えています）、共有や代償、売って分けるといった分け方・遺産分割が3,992件で最も多く、名義変更・相続登記が3,791件、相続放棄・手放したいが3,393件、売却・処分が3,017件と続きます。
分け方と名義の手続きで迷う人が特に多いことが分かります（2021年4月1日〜2026年7月8日に投稿された相談。当社調べ、n＝12,285）。
不動産の相続は、①遺言書の確認→②相続人と不動産の洗い出し→③相続放棄の判断（3か月）→④遺産分割協議→⑤相続登記（3年）と相続税の申告（10か月）の順に進めます。
分け方は現物・代償・換価・共有の4つで、住む人と現金の有無で選びます。共有は後のトラブルを招きやすいため慎重に。使わない不動産は、売却や相続土地国庫帰属制度で手放す道もあります。
実家の分け方で兄弟の意見が合わない、一人が住み続けて話し合いに応じない、共有名義を解消したい——こうしたときは、判断を誤ると取り分や関係に大きく響きます。
こじれる前に、まずは弁護士への初回相談で、不動産の分け方と遺産分割協議の進め方を確認しておきましょう。登記は司法書士、相続税は税理士にも相談すると安心です。
大阪弁護士会所属。元国税職員の弁護士が、法務と税務の両面から相続問題の解決をサポートします。相続税に配慮した遺言書の作成や事業承継にも対応しております。相続問題や事業承継について不安や疑問のある方は、お一人で悩まずに、お気軽にご相談ください。
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