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マンションを相続したら、大きく分けて「誰が相続するか決める → 名義を変える → 相続税を申告する」という流れで進めます。まずは全体像をつかみましょう。
手続きを始める前に、まず相続人が誰かを戸籍で確認し、遺言書があるかどうかを調べておくと、その後がスムーズです。
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い、誰がマンションを相続するかを決めます。この話し合いを遺産分割協議といいます。
決まった内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が実印を押します。相続人が1人でも欠けた協議は無効になるため、全員が参加することが必要です。
マンションは分けにくい財産です。1人が相続して他の相続人にお金を渡す（代償分割）、売って現金を分ける（換価分割）といった方法もあります。
不動産の具体的な分け方は、次の記事が参考になります。
協議がまとまったら、マンションの名義を被相続人から相続する人へ変更します。これを相続登記といいます。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました（不動産登記法76条の2第1項）。自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、そのマンションの所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。正当な理由なくこれを怠った場合は、10万円以下の過料の対象になります（同法164条1項）。
義務化の詳しい内容や過去の相続の扱いは、次の記事で解説しています。
遺産の総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）（相続税法15条1項）を超える場合は、相続税の申告が必要です。
申告と納付の期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です（相続税法27条1項）。マンションの評価額の求め方は、後で説明します。
たとえば法定相続人が3人なら、基礎控除額は4,800万円です。マンションを含めた遺産の総額がこれを超えるかどうかで、申告の要否が決まります。
遺産分割がまとまらないまま期限を迎えそうなときは、いったん法定相続分で申告し、あとで分け方が決まってから修正する方法もあります。
相続登記には、主に次の費用がかかります。
自分で申請すれば、司法書士への報酬はかかりません。費用の内訳は、次の記事でくわしく解説しています。
マンションならではの確認事項があります。手続きを進める前に、次の3点を確認しておきましょう。とくに住宅ローンと維持費は、あとから「こんなはずでは」となりやすいところです。
被相続人に住宅ローンが残っていた場合、まず団体信用生命保険（団信）に加入していたかを確認します。団信とは、ローンの契約者が亡くなったときに、保険金でローンが完済される保険です。
ローンが残っているかどうかや残高は、通帳の引き落としや金融機関からの通知、抵当権が設定されているかを登記事項証明書で確認できます。
団信に加入していれば、死亡によってローン残債は保険金で完済され、相続人が返済する必要はありません。この場合、ローンは相続の債務にはなりません。
一方、団信に加入していない場合は、ローン残債が相続債務として相続人に引き継がれます。
団信がなく、ローン残債がマンションの価値を上回るようなときは、相続放棄も選択肢になります。ただし、相続放棄は、原則として自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります（民法915条1項）。また、放棄をすると、ローン以外のプラスの財産も相続できなくなる点に注意しましょう。
分譲マンションには管理組合があり、区分所有者（部屋の持ち主）は自動的にその組合員になります。
相続で持ち主が変わったら、管理組合や管理会社へ連絡し、組合員の名義を変更してもらいます。総会の通知や管理費の請求先を正しくするために必要です。
管理費は被相続人の口座から引き落とされていることが多く、口座が凍結されると引き落としが止まります。支払い方法の変更も、あわせて手続きしておきましょう。
マンションを相続すると、毎月の管理費・修繕積立金や、固定資産税といった維持費も引き継ぎます。
注意したいのが、被相続人に管理費・修繕積立金の滞納があった場合です。滞納分は、マイナスの財産（債務）として相続人が引き継ぎます（民法896条）。滞納分については管理組合に先取特権が認められており（建物の区分所有等に関する法律7条1項）、支払を免れることは容易ではありません。
相続放棄をしない限り支払い義務は残るため、滞納の有無は早めに管理会社へ確認しておきましょう。
マンションの相続税評価は、戸建てと考え方が少し異なります。区分所有ならではのしくみを押さえましょう。
分譲マンションの相続税評価額は、建物部分と土地部分に分けて計算するのが基本です。
建物の固定資産税評価額は、毎年届く固定資産税の課税明細書や、市区町村で取れる固定資産評価証明書で確認できます。
敷地権割合とは、マンションの敷地全体のうち、その部屋が持つ土地の割合のことです。登記事項証明書に「◯◯分の◯◯」という形で記載されています。
土地全体の評価額にこの割合を掛けるため、同じ広さの敷地でも、戸数が多いマンションほど1戸あたりの土地の評価は小さくなります。
2024年（令和6年）1月1日以後の相続・贈与から、居住用の分譲マンションの評価に区分所有補正率という新しいしくみが導入されました。
これは、市場価格と相続税評価額の差を調整するもので、とくに高層階などで評価額が高い方向に補正される場合があります。いわゆるタワーマンションを使った節税が見直された、と理解するとわかりやすいでしょう。
計算には専有部分の所在階や築年数などが関わり、複雑です。国税庁がマンション評価用の計算明細書を公表しているため、おおよその試算には利用できますが、正確な評価額や相続税額は税理士に相談することをおすすめします。
相続税を抑えられる代表的な制度が、次の2つです。
1つは小規模宅地等の特例です（租税特別措置法69条の4）。被相続人が住んでいたマンションの敷地部分（敷地利用権）について、要件を満たせば330㎡まで評価額を80%減額できます。同居していた親族が引き継ぐ場合などに使えます。
ただし、同じマンション内でも別の部屋に住んでいた場合は「同居」と認められないことがあるなど、要件はこまかく定められています。
同居していなくても、持ち家のない別居の親族が引き継ぐ場合など、一定の要件で使えるケースもあります。自分が当てはまるかは、税理士に確認するのが確実です。
もう1つは配偶者の税額軽減で、配偶者が取得した遺産は、1億6,000万円または法定相続分相当額のいずれか多い金額までは相続税がかかりません（相続税法19条の2）。
これらの特例を使えるかどうかで税額は大きく変わる場合があります。適用の可否は税理士に確認するとよいでしょう。
マンションを相続したあとの使い道は、大きく「住む・貸す・売る」の3つです。それぞれの向き・不向きと、お金の面の注意点を見ていきましょう。
どうする？ | 向いている人 | お金の面の注意 |
住む | 自分や家族が使う予定がある | 維持費が続く。同居なら小規模宅地の特例を使えることも |
貸す | 手放さず収益化したい | 管理コスト・空室リスク。家賃は毎年の確定申告が必要 |
売る | 現金で分けたい・使う予定がない | 譲渡所得税。空き家3,000万円控除はマンション対象外 |
自分や家族が住むなら、引き継いだあとも管理費・修繕積立金・固定資産税がかかり続ける点を見込んでおきます。
被相続人と同居していた場合は、小規模宅地等の特例で相続税を抑えられることがあります。住み続けるなら、名義を自分に変えておくことで、その後の売却や担保設定もスムーズになります。
反対に、誰も住まないまま所有し続けると、維持費だけがかかり続けます。使う予定がないなら、早めに貸す・売るを検討しましょう。
賃貸に出せば家賃収入が得られますが、管理費・修繕積立金・固定資産税や、入退去のたびの修繕費などのコストもかかります。
家賃収入は不動産所得として、毎年の確定申告が必要になります。空室リスクや、築年数による家賃の下落も見込んでおきましょう。
管理を管理会社に委託すれば手間は減りますが、その分の手数料がかかります。とくに遠方に住んでいる場合は、委託を前提に収支を見積もると現実的です。
なお、賃貸中のマンションを相続した場合は、借主との賃貸借契約もそのまま引き継ぎます。敷金を預かっているなら、その返還義務も承継する点を押さえておきましょう。
売却して現金化すれば、相続人で分けやすくなります。売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。
ここで誤解しやすいのが、「空き家を売ったときの3,000万円特別控除（被相続人居住用財産の特例）」です。この特例は、区分所有建物である旨の登記がされている建物は対象から除かれているため、分譲マンションでは原則として利用できません（租税特別措置法35条3項）。
一方、相続人自身がそのマンションに住んでから売る場合の「居住用財産の3,000万円特別控除」は、要件を満たせば使えます。
売り方には、不動産会社に買い手を探してもらう「仲介」と、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」があります。急ぐなら買取、少しでも高く売りたいならまず仲介、と使い分けます。
築年数が古いマンションは、買い手が住宅ローンを組みにくかったり、修繕積立金が値上がりしていたりすることがあります。早めに相場を調べておくと安心です。
相続人が複数いると、とりあえずマンションを共有名義にしがちです。ですが、これは後のトラブルのもとになりやすい選択です。
「とりあえず平等に」と共有にすると、その時は公平に見えても、いざ使う・売るという段になって全員の足並みがそろわず、動けなくなることがあります。
共有名義のマンションを売却するなど、財産を処分したり、その形状または効用を著しく変更したりするには、共有者全員の同意が必要です（民法251条1項）。
一方、賃貸に出すといった管理行為は、持分の価格の過半数で決められます（民法252条1項）。ただし、借地借家法が適用される通常の建物賃貸借は、期間の定めにかかわらず更新される可能性があるため、共有者全員の同意が必要と解されています。とはいえ、意見が分かれると身動きが取りにくくなります。
共有者の1人がマンションに住んでいる場合、その共有者は、別段の合意がない限り、自分の持分を超える使用の対価を他の共有者に支払う義務を負います（民法249条2項。2023年4月1日施行）。もっとも、被相続人と同居していた相続人については、無償で使用させる合意があったと認められる場合があります。また、持分が過半数であっても、当然には明渡しを求められない点にも注意が必要です（最高裁昭和41年5月19日判決）。
実際に、弁護士ドットコムの「みんなの法律相談」にも「共有で相続した不動産に相続人の一人が住みついたため、賃料を求めたい」という相談が寄せられています。
相談者の疑問共有のまま次の相続が起きると、権利者がねずみ算式に増えていきます。
たとえば兄弟2人の共有が、それぞれの子へ相続されると、いとこ同士の共有になり、話し合いの相手がどんどん増えます。売りたくても全員の同意が取れず、塩漬けになりがちです。
こうした事態を防ぐには、相続の段階で誰か1人の名義にまとめるか、共有にするなら将来の処分方針まで決めておくことが大切です。
すでに共有になっている場合は、共有物分割で解消できます。
まずは共有者どうしの話し合い（協議）で、分け方を決めます。1人が他の人の持分を買い取る、第三者に売って代金を分ける、といった方法が中心です。マンションの一室は物理的に切り分けられないため、買い取りか売却が現実的な選択になります。
話し合いでまとまらないときは、裁判所の手続きを利用します。ここで注意したいのは、遺産分割がまだ済んでいない段階の共有（遺産共有）は、原則として家庭裁判所の遺産分割調停・審判で解消する必要があり、地方裁判所の共有物分割訴訟は利用できないことです（民法258条の2第1項）。
遺産分割が済んだ後の共有であれば、共有物分割の手続きによります（民法256条1項・258条）。こうした手続きは、弁護士に相談しながら進めるのが安心です。
必要になることがあります。被相続人が賃貸に出していた場合、その年の1月1日から亡くなった日までの不動産所得について、相続人が準確定申告をします。
期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内です（所得税法125条1項）。通常の確定申告より短いので注意しましょう。
相続後もそのまま賃貸を続ける場合は、翌年以降、そのマンションを相続した人が自分の確定申告で家賃収入を申告します。
できます。相続登記は郵送やオンラインでも申請でき、遠方の不動産でも自分で手続きを進められます。
申請先は、そのマンションの所在地を管轄する法務局です。郵送で申請すれば、現地へ行く必要はありません。
手続きの流れや必要書類は、次の記事が参考になります。
基本的な評価額は自分でも調べられます。建物は固定資産税評価額、土地は路線価と敷地権割合から計算します。
固定資産評価証明書と登記事項証明書があれば、建物と土地の評価の材料はそろいます。ただし、2024年からの区分所有補正率が関わる場合は計算が複雑です。評価額の調べ方は、次の記事も参考になります。
マンションの相続は、名義変更（相続登記）や相続税の手続きに加え、管理費・修繕積立金や区分所有ならではの評価など、戸建てとは違う注意点があります。
相続したあとは、住む・貸す・売るのどれが自分に合うかを、税金や維持費もふまえて考えましょう。
相続人が複数いるときは、安易に共有名義にせず、早めに方針を決めておくことが大切です。
相続人の間で意見が分かれそうなとき、共有をどう解消するか迷うとき、相続税の特例が使えるか判断がつかないときは、一人で抱え込まないことが大切です。
判断を誤ると、手続きのやり直しや、相続人どうしのトラブルにつながることもあります。
そのようなときは、まずは一度、弁護士との初回相談で、自分のケースに合った進め方を確認してみましょう。
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