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相続した土地の名義変更（相続登記）の手続きは、司法書士などに依頼せず自分で行うこともできます。
相続登記の手続きについては、法務局が「登記手続ハンドブック」を公表しています。自分で相続登記の手続きを行う際には、登記手続ハンドブックを参照して必要書類を準備しましょう。
ただし、相続登記の手続きには専門的な部分があるため、一般の方が自分で調べながら対応するのは大変です。
また、登記申請書や戸籍謄本など多くの書類を準備する必要があるため、時間と労力が大幅にかかります。さらに、申請書類に不備があると補正を求められるなど、二度手間となってしまうケースも多いです。
相続登記の手続きをスムーズに行うためには、司法書士などへの依頼をおすすめします。申請書類の準備から実際の申請手続きまで、必要な対応を一任できるので安心です。
すでに弁護士に依頼している場合は、弁護士に相談すれば司法書士の紹介を受けることができます。
相続した土地の名義変更は、法律上は「相続登記」と呼ばれる手続きです。相続登記は自分で申請することもできますが、戸籍の収集、土地の調査、遺産分割協議書の作成、登記申請書の作成など、順番を間違えると補正や再取得が必要になります。まずは、土地を誰が取得するのかを確定させてから、管轄の法務局へ申請する流れを押さえましょう。
まず、土地の登記事項証明書や固定資産税課税明細書などで、名義人、所在、地番、地目、地積を確認します。住所と地番は一致しないことがあるため、固定資産税の通知書だけでなく、登記上の情報も確認しましょう。登記申請書には、登記上の土地の表示を正確に書く必要があります。
被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人の現在戸籍などを集め、誰が相続人になるのかを確認します。子や配偶者だけのケースは比較的シンプルですが、兄弟姉妹や甥・姪が相続人になる場合は、戸籍の収集範囲が広がります。
遺言書で土地を取得する人が決まっていない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が土地を取得するのかを決めます。協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印で押印します。相続人の一人でも合意していない遺産分割協議書では、名義変更はできません。
登記申請書と添付書類をそろえたら、土地の所在地を管轄する法務局に提出します。申請方法は、窓口、郵送、オンラインがあります。申請後に不備があると、法務局から補正の連絡が入るため、連絡先は確実に確認できるものを記載しましょう。
相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない場合には10万円以下の過料の対象になることがあります。2024年4月1日より前に発生した相続も、未登記であれば義務化の対象です。
相続登記は2024年から義務化されています。期限やペナルティのくわしい内容は、次の記事で確認できます。
土地の名義変更に必要な書類は、遺言書があるか、遺産分割協議で土地の取得者を決めるか、法定相続分どおりに登記するかで変わります。もっとも、相続登記では共通して、戸籍、住所を確認する書類、土地の評価額がわかる資料、登記申請書などが必要になります。必要書類は「相続人を証明する書類」と「土地を特定する書類」に分けると整理しやすいです。
書類 | 役割 |
|---|---|
戸籍一式 | 相続人を確認 |
住民票等 | 新名義人の住所 |
評価証明等 | 税額計算 |
登記申請書 | 法務局へ提出 |
協議書・遺言書 | 取得者を証明 |
被相続人の出生から死亡までの戸籍、相続人全員の現在戸籍などを集めます。戸籍がつながっていないと、相続人が漏れていないことを証明できないため、法務局から追加提出を求められることがあります。
土地を取得する相続人の住所を証明するため、住民票などが必要になります。登記簿上の住所と被相続人の最後の住所がつながらない場合は、住民票の除票や戸籍の附票などで住所の変遷を確認することがあります。
登録免許税を計算するため、土地の固定資産税評価額がわかる資料を用意します。自治体が発行する固定資産評価証明書のほか、固定資産税納税通知書に付いている課税明細書で確認できることもあります。登記申請をする年度の評価額を使うのが基本です。
遺産分割協議で土地の取得者を決めた場合は、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書を添付します。遺言書がある場合は、協議書ではなく遺言書が必要になるなど、取得原因に応じて書類が変わります。
名義変更で集める書類はケースによって変わります。必要書類の種類や取り方は、次の記事でくわしく解説しています。
土地の名義変更にかかる主な費用は、登録免許税、戸籍や住民票などの書類取得費、専門家に依頼する場合の報酬です。自分で申請すれば専門家報酬はかかりませんが、登録免許税や書類取得費は必要です。登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。
費用 | 目安 |
|---|---|
登録免許税 | 評価額×0.4％ |
戸籍等 | 数千円〜 |
評価証明等 | 数百円〜 |
司法書士報酬 | 依頼内容次第 |
登録免許税は、土地の固定資産税評価額に税率をかけて計算します。たとえば、評価額が1,000万円の土地であれば、原則として登録免許税は4万円です。複数の土地を名義変更する場合は、それぞれの評価額を確認して計算します。100円未満の端数処理など、実際の計算は法務局の案内や申請書の記載例に従いましょう。
相続登記を促進するため、一定の土地については登録免許税の免税措置があります。2026年6月時点では、価額が100万円以下の土地に係る相続登記などについて、2027年3月31日まで免税措置が設けられています。免税を受けるには、申請書に根拠条項を記載する必要があります。
戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、住民票、固定資産評価証明書などの取得費がかかります。兄弟姉妹相続や数次相続では戸籍の通数が増えやすく、郵送で取り寄せる場合は郵送料や定額小為替の発行手数料も必要になります。
司法書士に相続登記を依頼する場合は、登録免許税や書類取得費とは別に報酬がかかります。報酬は、土地の数、相続人の人数、戸籍収集の範囲、遺産分割協議書作成の有無などによって変わります。
自分で手続きする場合と司法書士に依頼する場合で費用がどう変わるかは、次の記事が参考になります。
土地の名義変更は自分で進められるケースもありますが、相続関係や土地の状態が複雑な場合は、司法書士などの専門家に依頼した方が安全です。書類の不足や申請内容の誤りがあると、補正が必要になり、期限内の申請が難しくなることがあります。迷ったら、土地の数・相続人の人数・相続関係の複雑さで判断しましょう。
特に、亡くなった祖父母名義のまま長期間放置されている土地や、相続人の一部が亡くなっている土地では、相続関係が何段階にも分かれることがあります。このような数次相続では、誰が現在の相続人なのかを戸籍でたどるだけでも時間がかかります。
また、土地をすぐ売却したい、抵当権などの権利関係がある、境界や持分に不安があるといった場合も、専門家に相談するメリットがあります。名義変更だけを急いで共有にすると、後から売却や管理で全員の同意が必要になり、かえって動かしにくい土地になることがあります。
正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料の対象になることがあります。2024年4月1日より前に相続した土地でも、未登記のままなら義務化の対象です。遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記で義務を簡易に履行できる場合があります。
農地を相続した場合も、土地の名義変更として相続登記が必要です。相続による取得では、通常の売買のような農地法3条の許可は不要ですが、農地の所在地を管轄する農業委員会への届出が必要になります。
不要な土地であっても、相続によって取得した土地であれば、原則として相続登記の義務化の対象になります。土地を手放したい場合は、売却、相続放棄、相続土地国庫帰属制度などを検討します。相続放棄は原則として相続開始を知った日から3か月以内に行う必要があり、土地だけを放棄することはできません。
相続した土地を手放したいときは、国が引き取る相続土地国庫帰属制度もあります。要件や費用は次の記事でくわしく解説しています。
土地の所在地を管轄する法務局に申請します。相続人の住所地や被相続人の最後の住所地ではなく、土地の所在地が基準です。複数の土地が別々の管轄にある場合は、管轄ごとに申請が必要になることがあります。
相続人が一人だけであれば、相続人同士で分け方を決める必要がないため、通常は遺産分割協議書は不要です。ただし、相続人が一人であることを戸籍で証明する必要はあります。遺言書がある場合は、遺言書の内容に沿って必要書類が変わります。
愛知県弁護士会所属。相談者様・依頼者様から丁寧にご事情をお伺いして、それぞれのご家庭にとって望ましい解決策を真摯に検討・ご提案いたします。当事者だけでは解決が難しい相続問題も、弁護士が法的に整理して対応すれば解決できます。
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