換価分割とは？売却の流れと協議書の書き方・かかる税金

換価分割とは？遺産を売って現金で分ける方法

換価分割（かんかぶんかつ）とは、相続した不動産などの遺産を売却してお金に換え、その代金を相続人で分ける遺産分割の方法です。

たとえば、実家の土地建物を相続したものの、誰も住む予定がなく、きょうだいで平等に分けたいときに使われます。現物のままでは分けにくい財産を、いったん現金に換えることで、1円単位まできれいに分けられるのが特徴です。

現物分割・代償分割・共有分割との違い

遺産の分け方には、換価分割のほかに3つの方法があります。まずは全体像をつかんでおきましょう。

換価分割は、「不動産を残す必要がなく、公平にお金で分けたい」ときに向いた方法です。不動産を残したい人がいるなら代償分割、というように、状況によって使い分けます。

換価分割が向いているケース・向かないケース

換価分割が向いているのは、次のようなケースです。

• 誰も住む予定・使う予定のない不動産を相続した
• きょうだいなどで、できるだけ公平に分けたい
• 相続税の納税資金や、まとまったお金が必要

反対に、その不動産に住み続けたい人がいる場合や、先祖代々の土地で手放したくない場合は向きません。この場合は、その人が取得して他の相続人にお金を払う代償分割などを検討します。まずは、自身のケースで「売って分けるのがよいか」を家族で話し合うことが出発点です。

換価分割のメリット

換価分割には、次のようなメリットがあります。

相続人の間で公平に分けられる

いちばんのメリットは、相続人の取り分を金額でそろえやすいことです。

不動産のような分けにくい財産も、売って現金にすれば、相続人の取り分をきっちりそろえられます。「誰がどの財産をもらうか」でもめにくくなるのは大きな利点です。

不動産の評価をめぐる争いが起きにくい

不動産をそのまま分けるときは、「その不動産をいくらと見るか」で意見が割れがちです。

換価分割なら、実際に売れた金額をそのまま分けるので、不動産をいくらと見るかを相続人どうしで決める必要がありません。

代償金を用意する必要がない

代償分割では、不動産を取得する人が、他の相続人に払う代償金（現金）を用意しなければなりません。

換価分割は、売った代金の中から分けるので、相続人が自身の手持ち資金を用意する必要がありません。まとまった現金がなくても公平に分けられます。

相続税の納税資金を確保できる

相続税は、原則として現金で一括して納めます。

不動産ばかりを相続すると納税資金に困ることがありますが、換価分割なら、売却代金をそのまま相続税の納税資金にあてられます。ただし、売却に数か月かかることもあるため、早めに動くことが大切です。

換価分割のデメリットと注意点

一方で、換価分割には次のような注意点もあります。

思い入れのある不動産を手放すことになる

換価分割は、不動産を売却するため、他の分割方法と異なり、相続人のもとにその財産は残りません。

実家や先祖代々の土地など、思い入れのある不動産を手放すことになります。あとで「やっぱり残しておけばよかった」とならないよう、本当に売ってよいか、相続人でよく話し合っておきましょう。

仲介手数料などの諸経費がかかる

不動産を売るときは、仲介手数料や登記費用、印紙代などの諸経費がかかります。

これらは売却代金から差し引かれるため、手元に残る金額は売却価格そのものより少なくなります。分けられるのは、経費や税金を引いたあとの金額だと考えておきましょう。

希望する価格で売れないことがある

不動産は、いつでも希望どおりの価格で売れるとはかぎりません。

買い手が見つからなかったり、想定より安い価格でしか売れなかったりすることもあります。売却価格が下がれば、相続人それぞれの取り分も減ります。

売却代金が相続税の納税に間に合わないことがある

相続税の申告・納税の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。この期限は、不動産が売れたかどうかに関係なくやってきます。

買い手探しから引き渡しまでには数か月かかることもあり、売却代金を納税にあてるつもりでいると間に合わないことがあります。売却の準備は早めに進め、納税資金を別に用意できるかも合わせて確認しておきましょう。

換価分割の手続きの流れ

換価分割は、大きく次の流れで進みます。

遺産分割協議で換価分割を決める

まず、相続人全員で遺産分割協議を行い、「この不動産は換価分割する（売って代金を分ける）」ことと、分ける割合を決めます。

遺産分割協議書を作成する

決めた内容を、遺産分割協議書にまとめます。換価分割であることと、売却代金を誰がどの割合で受け取るかを、必ず書いておきます。ここがあいまいだと、あとで税金の面でつまずくことがあります（くわしくは後述します）。

相続登記で名義を変更する

被相続人名義のままでも、売り出しや売買契約はできます。ただし、被相続人から買主へ直接名義を移すことはできません。

いったん相続人名義に変える相続登記をしてから、買主への名義変更をします。売買の実務では、代金決済の日に両方の登記をまとめて申請することもよくあります。

なお、相続登記は2024年4月から義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、過料（10万円以下）の対象になることがあります。売却の予定にかかわらず、早めに済ませておきましょう。

相続登記の手続きや必要書類は、次の記事でくわしく解説しています。

不動産を売却して代金を受け取る

不動産会社に仲介を依頼するなどして買い手を探し、売買契約を結んで代金を受け取ります。買い手を探し、売買契約を結び、引き渡すまでには数か月かかることもあります。

複数の不動産会社に査定を依頼するときは、査定額の高さだけで選ばないようにしましょう。仲介を任せてもらうために、高い査定額を出す会社もあります。

売り出し価格が高すぎると買い手がつかず、値下げをくり返すことになり、かえって安く、時間もかかってしまうことがあります。

その価格にした根拠を説明できるかで選ぶと安心です。相続人が複数いるときは、売り出し価格や値下げの判断を全員で共有しながら進めると、あとでもめにくくなります。

売却代金を相続人で分配する

最後に、売却代金から諸経費を差し引いた金額を、遺産分割協議書で決めた割合にしたがって相続人に分配します。

換価分割の遺産分割協議書の書き方

換価分割では、遺産分割協議書の書き方に少しコツがあります。名義の付け方で2つのパターンがあります。

共同名義（共同登記）で相続する場合

相続人全員の共有名義でいったん相続登記をしてから、全員で売却する方法です。

売却代金は、それぞれの持分に応じて直接受け取ります。全員が売買契約の当事者になるため、手続きに全員がかかわる点は手間ですが、代金の流れがわかりやすいのが特徴です。

代表者名義（単独登記）で相続する場合

相続人の代表者一人の名義で相続登記をし、その人が売却して、あとから代金を各相続人に分配する方法です。

手続きの窓口が一人で済む一方、協議書の書き方には注意が必要です。

国税庁は、換価分割のために共同相続人の1人の名義で相続登記をしたケースについて、次のように示しています。

つまり、①名義を代表者にしたのが単に換価のための便宜であること、②代金が決めたとおりに実際に分配されることが前提です。あとから説明できるよう、協議書に、換価分割のために便宜上その名義にすることと分配の割合を書いておきましょう。

また、代表者が勝手に売ってしまう、代表者の借金で不動産が差し押さえられるといったリスクもあります。権利関係の安全性を重視するなら、全員の共同名義にする方法も検討しましょう。

協議書に必ず書いておくべき項目

どちらの方法でも、遺産分割協議書には次の点を必ず書いておきましょう。

• 対象の不動産を換価分割すること（売って代金を分けること）
• 売却代金を誰がどの割合で受け取るか
• 代表者名義にする場合は、それが換価分割のための便宜的なものであること

遺産分割協議書の基本的な書き方やひな形は、次の記事も参考になります。

換価分割にかかる税金

換価分割で関係するのは、おもに相続税と譲渡所得税の2つです。税額の計算や特例が使えるかどうかは個別性が高いため、具体的な金額は税理士に確認しましょう。

不動産の相続税評価額の調べ方や計算方法は、次の記事で解説しています。

譲渡所得税と、税負担を軽くできる特例（空き家の3,000万円特別控除・取得費加算の特例）は、次の記事で解説しています。取得費加算の特例は、相続開始からおよそ3年10か月以内の売却が条件なので、使いたいときは売却の時期に気をつけましょう。

なお、代表者名義で相続登記をする場合の贈与税については、「換価分割の遺産分割協議書の書き方」で解説しています。

換価分割で相続人と揉めないための進め方

換価分割は公平に分けやすい方法ですが、進め方を誤ると、かえってもめてしまうこともあります。

相続人の一人が売却に反対しているとき

遺産分割の話し合いは、どの分け方であっても相続人全員の合意が必要です。換価分割も同じで、一人でも「売りたくない」という人がいると、話し合いだけでは決められません。

とくに、その不動産に住んでいる相続人がいる場合は、そもそも換価分割に向きません。代償分割を軸に話し合うほうが、まとまりやすくなります。

決められないまま共有名義で登記だけ済ませてしまうと、あとで売るときに改めて全員の同意が必要になり、こじれやすくなります。

合意が難しいときは、家庭裁判所の遺産分割調停で話し合う方法もあります。それでもまとまらないと審判に進み、裁判所が不動産の競売（強制的な売却）を命じることもあります。

ただし競売では市場での売却より安くなりがちなので、できるだけ話し合いによる売却を目指すのが得策です。調停の流れは、次の記事でくわしく解説しています。

弁護士に相談・依頼するメリット

売却に反対する相続人がいる、分け方の話し合いがまとまらないといった場合は、弁護士に相談する方法があります。

弁護士に依頼すれば、相続人どうしの交渉の窓口を任せられ、感情的な対立を避けながら、法的に妥当な分け方で話をまとめやすくなります。調停や審判が必要になった場合も、手続きを代わりに進めてもらえます。

売却の進め方や遺産分割協議書の書き方まで含めて相談できるため、贈与税や登記でつまずくリスクを減らしながら、売却・分配までを見通して進められるのも心強い点です。

よくある質問

換価分割した土地が売れなくても確定申告は必要？

売れていなければ譲渡による利益は出ていないため、譲渡所得の確定申告は必要ありません。譲渡所得の申告は、実際に売れて利益が確定した年におこないます。

ただし、相続税の申告・納税の期限（10か月）は、土地が売れているかどうかとは関係なくやってきます。換価分割の途中でも、期限までに相続税の対応が必要です。早めに税理士に相談しましょう。

相続した不動産を共有名義のままにしてはいけませんか？

共有名義のままにすること自体はできます。ただし、共有する不動産の全体を売るには共有者全員の同意が必要です。これは、遺産分割で分け方を決めるときも同じです。

共有で問題になるのは、将来、共有者が亡くなって相続が重なると、関係者がさらに増えて話し合いが難しくなる点です。まとまらないときは、共有物分割請求という手続きで分けることになります。

売って分けるつもりなら、共有のまま放置せず、換価分割で早めに現金化しておくほうが安全です。

まとめ

換価分割は、相続した不動産などを売ってお金に換え、その代金を相続人で公平に分ける方法です。1円単位で分けやすく、評価額をめぐる争いも起きにくい一方、不動産を手放すことになり、諸経費や譲渡所得税がかかる点には注意が必要です。

手続きは、協議で決める→協議書の作成→相続登記→売却→分配という流れで進みます。

とくに、遺産分割協議書に換価分割であることと分配割合を書いておくことや、売却を早めに進めることが、税金や手続きでつまずかないためのポイントです。

売却に反対する相続人がいる、話し合いがまとまらない、相続税の期限が迫っているといった場合は、無理に自身だけで進める前に、まずは弁護士への初回相談で、どう分ければ公平か・どう進めれば揉めずに売却まで進められるかを確認しておくと安心です。