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親から家や土地を相続したら、まずやっておきたいのが名義変更です。なぜ必要なのか、どんな手続きなのかを最初に押さえましょう。
名義変更をせずに放置すると、いくつもの不利益が生じます。
まず、名義が亡くなった人のままだと、その不動産を売ったり、担保に入れてお金を借りたりできません。名義上の持ち主と、実際に相続した人が食い違っているからです。
さらに、相続人が亡くなって次の相続（数次相続）が重なると、関係する人がどんどん増え、話し合いが難しくなります。放置している間に権利関係が複雑になっていくのが、一番のリスクです。
こうした不利益は、時間がたつほど大きくなります。たとえば、次のような困りごとにつながります。
いずれも、相続してすぐなら簡単に済んだ手続きが、時間がたつほど大変になっていくパターンです。こうした状態を避けるためにも、相続したら早めに名義変更を進めておきましょう。
相続した不動産の名義を、亡くなった人から相続人へ変える手続きを相続登記といいます。
具体的には、法務局に申請して、登記簿上の所有者を書き換えてもらう手続きです。登記簿は、その不動産の持ち主を公に示す台帳のようなものです。
これで、その不動産の所有者がだれかを、だれに対してもはっきり示せるようになります。名義が自分になっていれば、売却や担保の設定など、その後の手続きもスムーズに進められます。
相続登記は、長いあいだ「任意」でした。しかし2024年4月から義務に変わっています。まず期限とペナルティを押さえましょう。
相続で不動産を取得したことを知った日から、3年以内に登記を申請する必要があります。
「相続が始まったこと」と「その不動産を取得したこと」の両方を知った日が、数え始めのスタートです。たとえば、親が亡くなり、その名義の家や土地があるとわかった時点が起点になります。
義務化の期限やペナルティの詳しい内容は、次の記事でくわしく解説しています。
正当な理由がないのに期限内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になることがあります。
ただし、いきなり過料が科されるわけではありません。法務局からの催告（お知らせ）があり、それでも応じない場合に、裁判所へ通知される流れです。
数次相続で相続人が非常に多い、遺言の有効性を争っているといった事情は、「正当な理由」と認められることがあります。とはいえ、単に「忙しかった」「知らなかった」は理由になりにくいため、心当たりがあれば早めに動きましょう。
この義務は、2024年4月より前に相続した不動産にもさかのぼって適用されます。
すでに相続して不動産を取得したとわかっている場合、2027年3月31日までが期限の目安です。「昔相続したから関係ない」ではない点に注意しましょう。祖父母の代の名義が、そのまま残っているケースも少なくありません。
遺産分割が3年以内にまとまらないときは、「相続人申告登記」で、いったん義務を果たす方法もあります（あとで分割がまとまれば、その日から3年以内に改めて登記が必要です）。
間に合わないときの相続人申告登記については、次の記事で確認できます。
相続登記は「だれの名義にするか」が決まらないと進みません。まずは取得者を決めることから始まります。
有効な遺言書があり、不動産を引き継ぐ人が指定されていれば、その内容にそって名義変更します。
この場合、遺産分割の話し合いは原則として不要です。まずは遺言書があるかどうかを確認しましょう。
公正証書遺言は公証役場で、法務局に保管された自筆証書遺言は法務局で、それぞれ有無を調べられます。自宅で保管された自筆の遺言書が見つかったときは、勝手に開封せず、家庭裁判所の検認を受けます。
遺言書がなければ、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）をして、だれが不動産を引き継ぐかを決めます。
決まった内容は遺産分割協議書にまとめ、相続人全員が実印を押します。一人でも反対すると成立しないため、早めに話し合いを始めることが大切です。
遺産分割協議書の書き方やひな形は、次の記事でくわしく解説しています。
話し合いがまとまらないときは、法定相続分どおりに、相続人全員の共有名義で登記することもできます。
ただし共有にすると、あとで売ったり活用したりするのに全員の同意が必要になります。たとえば、共有者の一人が売却に反対すれば、その不動産は売れません。
さらに、共有者が亡くなればその持分がまた次の世代へ相続され、権利関係が細かく分かれていきます。のちのち動きにくくなるため、できるだけ取得者を1人に決めておくのが望ましいです。
取得者が決まったら、実際の手続きに進みます。大まかな流れは次の5ステップです。
まず、対象の不動産がどこにあり、どんな内容かを確認します。登記事項証明書（登記簿）や、固定資産税の課税明細書、名寄帳などで調べられます。
名寄帳を使うと、その市区町村にある故人名義の不動産を、一覧でまとめて確認できます。見落としがちな私道や山林などの把握にも役立ちます。
あわせて、登録免許税の計算に使う固定資産税評価額も確認しておきます。
次に、だれが相続人かを確定します。亡くなった人の出生から死亡までの戸籍を集め、相続人が全員そろっているかを確認します。
戸籍をたどると、思いがけず面識のない相続人（前婚の子など）が見つかることもあります。ここで相続人の一人が漏れていると、あとで手続きをやり直すことになるため注意が必要です。
だれが不動産を引き継ぐかを、書類の形にします。
遺産分割協議で決めた場合は遺産分割協議書、遺言書による場合はその遺言書が根拠になります。この書類が、登記申請の中心的な資料になります。
書類がそろったら、その不動産を管轄する法務局に登記を申請します。管轄は不動産の所在地ごとに決まっているため、複数の地域に不動産がある場合は、それぞれの法務局に申請します。
申請書に必要事項を書き、集めた書類と登録免許税を添えて提出します。窓口のほか、郵送やオンラインでも申請できます。
申請書の具体的な書き方は、見本付きで次の記事にまとめています。
申請から1〜2週間ほどで登記が完了します（法務局の混み具合で前後します）。
完了すると、登記識別情報通知（いわゆる権利証にあたるもの）などが受け取れます。この通知は再発行されない大切な書類なので、なくさないよう保管しましょう。
念のため、名義が正しく変わっているかを、登記事項証明書で確認しておくと安心です。
必要書類は、どのケースかによって少し変わります。代表的なものを押さえておきましょう。
どの場合でも、基本として次の書類が必要です。
戸籍は、市区町村役場で取り寄せます。近くの役所でまとめて請求できる「広域交付」を使えるケースもあり、集める負担を減らせます。
遺産分割協議で取得者を決めた場合は、これに加えて次が必要です。
協議書に押した実印が本物であることを、印鑑証明書で示します。
ケース別の必要書類や取得方法は、次の記事でくわしく解説しています。
遺言書にそって名義変更する場合は、その遺言書が必要です。
自筆の遺言書は、原則として家庭裁判所の検認という手続きを済ませたものを使います（法務局で保管された自筆証書遺言や、公正証書遺言は検認は不要です）。
このケースでは、相続人全員の戸籍までは求められないことが多く、書類は比較的少なくて済みます。ただし、遺言書の内容や種類によって必要書類が変わるため、法務局の案内で確認しておくと安心です。
費用は大きく分けて、税金・実費・（頼む場合の）報酬の3つです。まず全体像を押さえましょう。
項目 | 内容 | 費用の目安 |
登録免許税 | 国に納める税金 | 評価額 × 0.4％（1,000万円で約4万円） |
書類の実費 | 戸籍・住民票・評価証明書など | 1通 数百円 × 必要な通数 |
司法書士報酬 | 依頼する場合にかかる | 不動産の数などで変動（要見積もり） |
名義変更のときに国に納める税金が、登録免許税です。相続の場合は、原則として不動産の固定資産税評価額（課税標準額）× 0.4％で計算します。
たとえば評価額1,000万円の不動産なら、4万円が目安です。正確な評価額は、固定資産評価証明書や課税明細書で確認できます。
なお、価額100万円以下の土地は、2027年3月末までは登録免許税がかからない措置もあります。
戸籍や住民票、評価証明書などを取り寄せる実費もかかります。1通あたり数百円程度で、集める通数によって合計額が変わります。
相続人が多いほど、集める戸籍も増える傾向があります。遠方の役所から郵送で取り寄せる場合は、定額小為替の手数料や郵送料も少しかかります。
手続きを司法書士に依頼する場合は、報酬が加わります。金額は事務所や不動産の数によって異なるため、見積もりを取って確認しましょう。複数の事務所を比べると、相場感がつかみやすくなります。
費用の内訳や、自分でやる場合と依頼する場合の比較は、次の記事でくわしく解説しています。
相続登記は自分で申請することもできます。ただし、向き・不向きがあります。状況ごとの目安は次のとおりです。
こんなとき | 向いている進め方 |
相続人が少なく、不動産も1つ | 自分で申請しやすい |
相続人が多い・不動産が複数・古い名義のまま | 司法書士に依頼が安心 |
だれの名義にするかでもめている | まず弁護士に相談 |
相続税がかかるか心配 | 税理士に相談 |
相続人が少なく、不動産も1つで、取得者がすんなり決まっている——こうしたシンプルなケースは、自分でも手続きしやすいです。
時間と手間はかかりますが、司法書士への報酬を節約できます。平日に法務局や役所へ足を運べる人や、書類を丁寧にそろえられる人には向いています。
自分でやる場合の具体的な進め方は、次の記事でくわしく解説しています。
一方、相続人が多い・不動産が複数ある・古い名義のまま数次相続が重なっている、といった場合は、書類集めが一気に複雑になります。
こうしたケースは、司法書士に依頼したほうが確実です。登記手続きの代理を仕事として引き受けられるのは、司法書士と弁護士だけです。
依頼すれば、面倒な戸籍集めや申請書の作成をまかせられ、平日に何度も役所へ通う手間も省けます。報酬はかかりますが、確実さとの兼ね合いで判断しましょう。
だれが不動産を引き継ぐかでもめている場合は、まず弁護士に相談しましょう。取得者が決まらなければ、そもそも登記に進めないからです。
相続税がかかるか心配なときは、税理士が専門です。状況に応じて、頼る専門家を選び分けるとスムーズです。
特に、連絡がつかない相続人がいる、一部の相続人が話し合いに応じない、といった場合は、当事者だけで解決するのは簡単ではありません。早めに弁護士に間へ入ってもらうと、こじれる前に前へ進めやすくなります。
書類がそろっていれば、申請から完了までは1〜2週間ほどが目安です。
ただし、戸籍集めや遺産分割の話し合いに時間がかかることが多く、そこを含めると数か月かかることもあります。特に相続人が多い場合は、書類の取り寄せだけで時間がかかりがちです。
義務化で3年の期限もあるため、早めに動き出すほど余裕をもって進められます。
相続人が最初から一人だけなら、遺産分割協議書は必要ありません。話し合う相手がいないためです。
この場合は、その人が相続することを示す戸籍などをそろえて申請します。遺産分割協議書が必要になるのは、相続人が複数いて、話し合いで取得者を決めた場合です。
なお、相続人が複数でも、遺言書で取得者が決まっているときは、遺産分割協議書は不要です。
手続きや登録免許税のことは、司法書士に相談できます。登記の進め方や必要書類も教えてもらえます。
相続税がかかるかどうかは税理士に、だれが引き継ぐかでもめているときは弁護士に相談すると確実です。窓口に迷うときは、まず弁護士に相談すれば、必要に応じてほかの専門家にもつないでもらえます。
相続した不動産の名義変更（相続登記）は、2024年4月から義務になり、取得を知った日から3年以内の申請が必要です。
手続きは「取得者を決める → 書類を集める → 法務局に申請する」という流れで、費用は登録免許税（評価額×0.4％が目安）や書類の実費が中心です。
相続人が少なくシンプルなケースなら自分でも進められますが、相続人が多い・不動産が複数あるなど複雑なケースは、司法書士などの専門家に頼むのが安心です。
「相続人が多くて書類集めが大変」「だれの名義にするかで話がまとまらない」——そんなときは、早めに専門家に相談すると安心です。
名義変更を放置すると、数次相続で権利関係が複雑になり、あとで大きな手間になりかねません。まずは弁護士への初回相談で、あなたのケースで何をどう進めればよいかを確認してみましょう。
大阪弁護士会所属。元国税職員の弁護士が、法務と税務の両面から相続問題の解決をサポートします。相続税に配慮した遺言書の作成や事業承継にも対応しております。相続問題や事業承継について不安や疑問のある方は、お一人で悩まずに、お気軽にご相談ください。
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