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まずは制度の基本を、要点だけ押さえておきましょう。
これまで、不動産の所有者が引っ越しても、登記簿の住所を直すかどうかは本人の自由でした。
それが2026年4月1日から、所有者が住所や氏名を変えたら、変更登記を申請することが義務になります。所有者不明の土地が全国で増えている問題を解消するための改正です。
義務化された以上、放置にはペナルティがあります。正当な理由なく変更登記を怠ると、5万円以下の過料の対象になります。
過料とは、行政上の義務違反に対して科されるお金の制裁で、刑罰の「罰金」とは別のものです。前科がつくわけではありませんが、放置している間は不動産を売れないなど、過料以外の不利益も生じます。
期限は、住所や氏名を変更した日から2年以内です。
注意したいのは、施行日（2026年4月1日）より前に引っ越していた「過去分」も対象で、その期限は2028年3月31日までという点です。
相続した不動産の登記簿の住所が古いままなら、施行前の引っ越しでも対象になり得ます。
「2年」は意外と短く、引っ越しの慌ただしさでつい後回しにしがちです。早めに済ませておくと安心です。登記簿の住所は、権利証や登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。
ここからが、相続で不動産を継いだ人に関わる本題です。まず、相続登記の義務化とセットで全体像をつかみましょう。
比べるポイント | 相続登記の義務 | 住所変更登記の義務 |
いつから | 2024年4月1日 | 2026年4月1日 |
期限 | 取得を知った日から3年以内 | 変更した日から2年以内 |
怠ったときの過料 | 10万円以下 | 5万円以下 |
相続で不動産を取得すると、相続登記で名義を自分に変えます。このとき登記するのは、その時点の現在の住所です。
その後、相続人自身が引っ越して住所が変わったら、そこから2年以内に住所変更登記をする、という流れになります。
つまり、相続したこと自体がすぐに住所変更登記の義務を生むわけではありません。あくまで、所有者になったあとに住所が変わったときの話です。
遺言で不動産を受け取った場合（遺贈）も、名義を自分に変えたあとに住所が変われば、同じく対象になります。
兄弟などで共有名義にした場合は、共有者それぞれが、自分の住所が変わったときに住所変更登記をする必要があります。
なお、相続登記のときに自分の現在の住所で登記されるため、相続した直後にあらためて住所変更登記をする必要は、基本的にありません。
相続で不動産を継いだ人には、もう一つ相続登記の義務があります。2024年4月1日から、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をしなければなりません。
この2つは別々の義務です。まず相続登記で名義を自分に変え、その後に住所が変わったら住所変更登記をする、と順番で考えると整理しやすくなります。
相続登記は3年以内、住所変更登記は2年以内と期限が異なるため、どちらの期限か混同しないよう気をつけましょう。
相続登記の義務化の詳しい内容や過去の相続の扱いは、次の記事で解説しています。
相続放棄をすると、その人は初めから相続人でなかったことになり、不動産の所有者にもなりません。
そのため、相続放棄をした人は、相続登記も住所変更登記も義務の対象になりません。
ただし相続放棄には、原則として自分のために相続があったことを知った時から3か月以内という期限があります。放棄するかどうか迷っている場合は、次の記事も参考になります。
相続で不動産を継いだ人が実際にぶつかりやすいのが、亡くなった被相続人の住所をめぐる問題です。
相続登記をするとき、亡くなった被相続人の登記簿上の住所と、住民票（除票）に記載された最後の住所が違っていることがよくあります。
被相続人が生前に引っ越していたのに、登記簿の住所を直していなかったケースです。たとえば、登記簿には「A市○○」とあるのに、亡くなったときの住所は「B市△△」だった、という状態です。
何度も引っ越していると、その分だけ、住所をつなぐための書類も増えていきます。こうしたつまずきを避けるためにも、被相続人が生前のうちに住所変更登記を済ませておくのが理想です。
このとき、登記簿の住所と最後の住所が同じ人のものだと証明できないと、相続登記が先に進まなくなってしまいます。
相続登記が止まると、そのあとの不動産の売却や、相続税の納税資金づくりの予定にも影響します。
住所のつながりは、被相続人の戸籍の附票や住民票の除票で証明します。これらには、過去の住所の移り変わりが記録されています。
戸籍の附票は本籍地の役所で、住民票の除票は最後の住所地の役所で取得します。2024年3月からは戸籍の広域交付が始まり、附票は本籍地が遠くても最寄りの役所で取りやすくなりました。
ただし、これらの書類は保存期間を過ぎると取得できなくなることがあります。古い引っ越しの分は、すでに取れない場合もあります。
附票や除票を請求するには、被相続人の本籍や最後の住所が必要です。まずは死亡時の住民票の除票から取り始めると、そこを起点に過去の住所をたどりやすくなります。
附票や除票は郵送でも請求できます。相続手続きでは、被相続人の出生から死亡までの戸籍とあわせて集めることが多いので、まとめて請求すると効率的です。
取れずに住所がつながらないときは、権利証（登記識別情報）や固定資産評価証明書、上申書などを使って同一性を証明する対応をとります。戸籍や附票の集め方は、次の記事も参考になります。
相続した不動産を売却したり、借入の担保に入れたりするときも、登記簿の住所が現在の住所と一致している必要があります。
住所が古いままだと、売買や抵当権設定の前提として住所変更登記を求められ、手続きが遅れます。
とくに相続した空き家を売るケースでは、買主への引き渡しまでに住所変更登記を求められることが多いため、時間の余裕をみておくと安心です。売る予定があるなら、早めに住所を最新にしておきましょう。
住宅ローンを組んで相続した家をリフォームする場合など、抵当権を設定するときにも、登記簿の住所が現在の住所と一致していることが求められます。
相続人が複数いる場合や、相続が重なった場合は、放置のリスクがとくに大きくなります。
住所変更登記や相続登記を放置している間に次の相続が起きると、権利を持つ人がねずみ算式に増えていきます。
相続人が増えるほど、全員の戸籍を集め、連絡を取り、話し合う手間が膨らみます。連絡先が分からない相続人が出てくることも、珍しくありません。
たとえば祖父名義のままの不動産を放置していると、親の世代、さらに孫の世代へと相続が重なり、気づけば十数人の共有になっていることもあります。
実際に、弁護士ドットコムの「みんなの法律相談」にも「亡くなった共有者の相続人（複数）の連絡先が分からず、不動産の手続きを進められずに困っている」という相談が寄せられています。
相談者の疑問このように、登記を放置した不動産は、次の世代にとって「負の遺産」になりかねません。自分の代で片付けておくことが、子や孫への思いやりにもなります。
相続登記の3年の期限に間に合わないときの簡易な手続きとして、相続人申告登記があります。自分が相続人であることを法務局に申し出て、相続登記の義務をいったん果たす制度です。
相続人申告登記は、遺産分割がまとまらないうちでも、相続人が一人で申し出られるのが利点です。期限に間に合わないときの応急策として使えます。
この申告をした人は、所有者として登記されるわけではありません。そのため、申告後に住所が変わっても、住所変更登記をする法的な義務まではありません。
ただし、いずれ正式な相続登記をするときは、そのときの現在の住所で行います。相続人申告登記の詳しい内容は、次の記事で解説しています。
名義や住所を放置すると、相続人どうしの認識のズレや、売りたいのに売れない状況を生みます。
早めに相続登記・住所変更登記を済ませておくことが、将来の紛争を防ぐいちばんの近道です。
とくに相続人の高齢化が進むと、認知症などで話し合いそのものが難しくなることもあります。関係者が元気なうちに手続きを進めておきましょう。
住所変更のたびに登記するのは手間ですが、それを軽くする仕組みも用意されています。
この仕組みがスマート変更登記です。あらかじめ検索用情報の申出（2025年4月21日受付開始）をしておくと、法務局が住民基本台帳ネットワークで住所変更を把握し、本人に確認したうえで職権で住所変更登記をしてくれます。
申出では、氏名・ふりがな・住所・生年月日などを届け出ます。マイナンバーカードは不要で、費用もかかりません。
申出のあと、法務局が定期的に住基ネットへ照会し、住所変更を把握すると、本人にメールや書面で「登記してよいか」を確認します。了解すれば、職権で住所変更登記が行われます。
申出は、すでに不動産を持っている人は法務局の窓口やオンラインでできます。これから相続登記をする人は、相続登記の申請とあわせて申し出ることもできます。
相続で不動産を継いだ人がこの申出をしておけば、将来引っ越しても、自分で住所変更登記を申請する手間が省けます。
義務化に備えて、相続登記を済ませたあとに申し出ておくと安心です。相続を機にまとめて手続きしておけば、その後の管理がぐっと楽になります。
一方、海外に住んでいる人や、会社法人等番号のない法人は、住民基本台帳ネットワークで住所を確認できないため、この仕組みの対象になりません。
これらの人は、従来どおり自分で住所変更登記を申請することになります。相続人の中に海外で暮らす人がいる場合は、その人の分は自分で手続きが必要になる、と覚えておきましょう。
「うっかり忘れたら必ず過料」というわけではありません。やむを得ない事情があれば、過料を免れます。
法務省が示す「正当な理由」の例には、次のようなものがあります。
これらに当たるかどうかは、事情によって個別に判断されます。「忙しくて手が回らなかった」といった理由は、正当な理由には当たりません。
検索用情報の申出や、法人の会社法人等番号の登記を済ませているのに、法務局の職権登記がまだ行われていない場合も、正当な理由にあたります。
なお、過料はいきなり科されるわけではありません。法務局からの催告を受けても、正当な理由なく期限内に応じなかった場合に、裁判所へ通知される流れです。
言いかえれば、催告を受けた時点で登記をするか、正当な理由をきちんと説明すれば、過料は科されません。過度に恐れる必要はありませんが、放置せず対応することが大切です。
相続で不動産を継いだ場合は、まず相続登記で名義を自分に変えるのが先です。
住所変更登記は、名義を自分に変えたあと、自分が引っ越して住所が変わったときに行います。
名義がまだ被相続人のままの状態で、住所変更登記だけを先に行うことはできません。順番を意識しておくと、どの手続きから手をつければよいか迷わずに済みます。
なお、相続人が複数いて話し合いに時間がかかりそうなときは、相続人申告登記で相続登記の義務をいったん果たしておく方法もあります。
できます。相続登記も住所変更登記も、郵送やオンラインで申請でき、遠方の不動産でも自分で進められます。
ただし、遠方の相続では、戸籍集めや役所との書類のやり取りに時間がかかりがちです。余裕をもって始めましょう。手続きの流れや必要書類は、次の記事が参考になります。
対象です。今回の義務化は住所だけでなく、結婚などで氏名が変わった場合の氏名変更登記も、2年以内の申請が義務づけられています。
相続を機に、登記簿の住所と氏名の両方に古いところがないか、あわせて確認しておくとよいでしょう。
住所変更登記の義務化は、2026年4月1日から始まり、住所を変えたら2年以内（過去分は2028年3月末まで）に登記しないと5万円以下の過料の対象になります。
相続で不動産を継いだ人は、まず相続登記で名義を自分に変え、その後に住所が変わったら住所変更登記をする、という順番で考えましょう。
とくに、被相続人の登記簿の住所が古いと相続登記でつまずきやすいため、早めの手続きが安心です。
スマート変更登記や検索用情報の申出をうまく使えば、将来の住所変更を自動化して、手間を減らすこともできます。
被相続人の住所がうまくつながらないとき、相続人が多くて手続きが進まないとき、放置してよいか判断がつかないときは、一人で抱え込まないことが大切です。
判断を誤ると、余計な費用や、相続人どうしのトラブルにつながることもあります。
そのようなときは、まずは一度、弁護士との初回相談で、自分のケースに合った進め方を確認してみましょう。
中央大学法学部、慶應義塾大学法科大学院を卒業後、LINEヤフー株式会社の法務部や都内法律事務所での勤務を経て、2023年に地元である静岡で同事務所を開設した。女性ならではの柔軟な視点を活かして問題解決に取り組む。相続では、遺産分割や遺留分減殺といった典型的な案件に加え、寄与分や遺言無効確認などの複雑な案件の実績も豊富。依頼者との信頼関係を重視し、丁寧かつ迅速な対応で解決をサポートしている。登録番号55919（静岡県弁護士会）
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