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相続登記とは、亡くなった人の名義になっている不動産を、相続する人の名義に変える手続きです。法務局で行い、名義変更と相続登記は同じものと考えて差し支えありません。
つまずくのは大きく2つです。ひとつは期限で、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく過ぎると10万円以下の過料の対象になります。もうひとつは、申請に必要な戸籍集めに時間がかかることです。
まずは自身の期限を確かめるところから。そのうえで、自分で進められるか、いくらかかるかを順に見ていきます。
まずは、自身がいつまでに何をすればよいのかです。過去の相続も対象になる点が見落とされがちです。
2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人には登記を申請する義務が課されています。期限は不動産を取得したことを知った日から原則3年以内で、正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象です。
見落とされやすいのが、2024年3月31日以前に発生した相続も対象という点です。この記事は、施行前の相続の期限の数え方、遺産分割が後からまとまった場合の追加登記、通常の相続登記と相続人申告登記の関係まで扱っています。登記しないまま放置するとどうなるかも分かります。
まずは自身の期限がいつなのか、ここで確かめてください。
遺産分割がまとまらず3年に間に合いそうにないときの受け皿が、相続人申告登記です（不動産登記法76条の3）。自身が相続人であることを法務局に申し出れば、申し出た人の申請義務は果たしたことになります（ほかの相続人の義務まで果たされるわけではありません）。
ただし、これは権利関係を公示する登記ではありません。この登記だけでは不動産を売却したり担保に入れたりできず、遺産分割がまとまったら、その成立から3年以内に改めて相続登記をする必要があります。この記事は、メリットとデメリット、必要書類、手続きの流れを整理しています。
3年に間に合わないと分かった時点で、この制度を思い出してください。
相続登記は司法書士に頼まず自分で申請することもできます。まずは自身のケースで進められるかを見極めます。
申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。自分でやれば司法書士報酬を抑えられますが、戸籍の収集、相続関係の確認、申請書の作成、登録免許税の計算、補正対応まで自分で行うことになります。
判断の分かれ目は、相続関係と不動産の状況がシンプルかどうかです。この記事は、自分で進めやすいケースと司法書士に依頼すべきケースを分けたうえで、不動産を調べる、相続人を確定する、申請書を作って法務局へ出す、という流れを説明しています。
自身のケースがどちらに当てはまるか、判断基準から見てみましょう。
必要書類は、どうやって不動産を相続したかで変わります。法定相続分どおり、遺産分割、遺言書の3つのケースがあり、共通書類にケースごとの追加書類を足す形です。
この記事は、ケース別の早見表で必要書類を示したうえで、戸籍謄本・除籍・改製原戸籍の取り寄せ方（広域交付・郵送・コンビニ）、住民票や戸籍の附票、固定資産評価証明書の取得先と手数料までまとめています。戸籍の束は法定相続情報一覧図で減らせるという実務的な工夫も紹介しています。
まず共通書類から集めて、自身のケースの追加分を足していくのが近道です。
相続登記申請書は、法務局に提出する申請書です。相続登記を備えることで、法定相続分を超えて取得した部分も第三者に対抗できるようになり（民法899条の2第1項）、売却や賃貸も進めやすくなります。
書く前に確認するのは、登記する不動産の情報、相続人と相続方法、課税価格と登録免許税の3点です。この記事は、記載事項の説明に加えて、法定相続分・遺産分割協議・遺言書というケース別の記載例をそろえています。窓口・郵送・オンラインという申請方法の違いも分かります。
申請書は記載例を見ながら書き進められます。ただし登録免許税の計算を誤ると補正になるので、不安なら管轄の法務局で確認してから出しましょう。
法定相続情報証明制度は、被相続人と相続人の関係をまとめた法定相続情報一覧図を法務局が認証し、その写しを無料で発行してくれる制度です。戸籍の束の代わりに、この写し1枚で手続きができます。
写しは何枚でも無料で発行でき、5年間は再交付を受けられるため、複数の手続きを同時に進められます。一方で、一覧図を自分で作る手間がかかり、戸籍の収集そのものは省けません。使うべきケースと利用価値が低いケースの見分け方も示されています。
手続き先が多い人ほど効いてきます。使うかどうかを先に決めておきましょう。
自分で進めるための実務は以上です。相続人が多い、遺産分割がまとまらない、期限が迫っているといった事情があるなら、早い段階で専門家に相談してください。
最後は、いくらかかるのかと、実際の物件でどう進めるかです。
費用は公的書類の取得費用・登録免許税・専門家費用の3種類です。自分でやれば前の2つだけ、依頼すると3つすべてがかかります。登録免許税は課税価格（固定資産税の課税標準額から1,000円未満を切り捨てた額）の0.4%で、依頼するかどうかにかかわらずかかります。
司法書士報酬の相場は5万〜15万円で、相続人が多い、不動産が複数あるといった場合は高くなります。この記事は、自分でやる場合と依頼する場合を比較したうえで、土地の課税標準額が100万円以下の場合などの免税措置を使えば、この登録免許税がかからないケースもあります。
自分でやるか依頼するかは、浮く金額と手間を並べて決めるのが現実的です。
家を相続したときの名義変更は、相続登記そのものです。名義変更をしないと、その家を自身のものとして売ったり担保に入れたりできません。生前贈与や財産分与による名義変更とは別の手続きです。
この記事は、過去に相続した家も2027年3月末までに登記が必要であること、すぐに登記できないときは相続人申告登記で義務を果たせることを示したうえで、遺言書の確認から相続人の確定、申請までの流れを追っています。放置した場合のリスクも分かります。
実家を相続した人は、この1本で全体の段取りをつかんでください。
相続登記は2024年4月から義務になりました。期限は不動産を取得したことを知った日から3年で、2024年3月31日以前に発生した相続も対象です。過去に相続した実家がそのままなら、こちらに当たります。
手続きそのものは、相続関係と不動産がシンプルなら自分でも進められます。時間がかかるのは戸籍集めなので、先に戸籍の取り寄せから動き出すのが確実です。
遺産分割がまとまらず3年に間に合わないときは、相続人申告登記で申請義務を果たせます。ただし売却や担保設定には使えないので、あくまで時間をかせぐ手段です。
相続人が多い、不動産が複数ある、他の相続人と連絡が取れない。どれかに当てはまるなら、自身の期限と進め方を専門家に確かめてから動くほうが確実です。
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