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相続放棄をするか、住む・貸す・売るかをまだ決めていない方は、先に次の記事で選び方を確認できます。
親が遺した実家の空き家。老朽化が進み、固定資産税の負担も重く、できれば手放したいと考える方は少なくありません。
しかし、「預貯金などのプラスの財産だけを相続し、空き家などのマイナスの財産だけを放棄する」という都合のよい選択は、法律上認められていません。相続はプラスとマイナスの財産をすべて引き継ぐ「単純承認」、プラスの財産の範囲で借金を返す「限定承認」、すべての財産を放棄する相続放棄のいずれかの選択です。
土地だけを手放したい場合の考え方は、次の記事にまとめています。
相続放棄とは、「初めから相続人ではなかったことになる」という法的手続きです。
これにより、借金や空き家といったマイナスの財産から解放される一方で、現金や株式、思い入れのある遺品など、すべてのプラスの財産も同時に手放すことになります。たとえば、親が遺した持ち家について相続放棄をすれば、その家の所有者になる権利も失い、住み続ける権利もなくなります。
一度相続放棄をすると、原則として撤回できず、「やっぱり預貯金だけは欲しい」と思っても後から変えられません。
相続放棄のメリット・デメリットを全体で比べたい方は、次の記事も参考になります。
相続放棄は、自身のために相続が始まったことを知った時から3か月以内に、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てる必要があります。この3か月を熟慮期間といいます。
空き家の価値や借金の有無を調べきれないときは、期限内に家庭裁判所へ申し立てれば、熟慮期間を延ばしてもらえることがあります。何もしないまま3か月が過ぎると、原則として単純承認したものとみなされます。
期限の数え方や延長の申し立ては、次の記事でくわしく解説しています。
相続放棄をする前に、空き家にある財産的価値のある家財を売ったり処分したり、建物を解体したりすると、相続財産を「処分」したとして単純承認とみなされ、相続放棄ができなくなるおそれがあります。
一方で、財産の価値を保つための修繕などの保存行為は、単純承認に当たりません。市場価値のないごみの片付けなども、処分に当たらないとされることがあります。ただ、線引きは難しいため、家財の片付けや解体を始める前に弁護士に確認しておくと安心です。
弁護士ドットコムの「みんなの法律相談」には、「両親が亡くなった後に相続放棄をする予定だが、売れなかった空き家を自費で解体してもよいのか、相続放棄できなくなるのか」という相談が寄せられています。
相談者の疑問放棄が認められなくなる行為は、こちらで一覧にしています。
空き家を手放す方法は、大きく分けて「相続放棄」「相続して売却・解体する」「相続して相続土地国庫帰属制度を使う」の3つです。どれを選ぶかで、かかるお金も、手放すまでの期間も、手元に残る財産も変わります。
手放し方 | 主にかかる費用 | 期間の目安 |
|---|---|---|
相続放棄 | 収入印紙800円など（全員が放棄して清算人を選ぶなら予納金も） | 3か月以内に申し立て（清算人を選ぶなら清算まで6か月以上） |
相続して売却・解体する | 解体費用、登記費用、仲介手数料など | 買い手が見つかるまで（物件により大きく異なる） |
相続して相続土地国庫帰属制度を使う | 審査手数料1筆あたり1万4,000円、負担金（基本20万円）、建物の解体費用 | 審査の標準処理期間は8か月 |
予納金とは、清算人の報酬や管理の費用を前もって裁判所に納めるお金です。相続放棄は預貯金などの財産もすべて手放すうえ、放棄の時に占有していれば保存義務が残ります。
「財産は受け取りたいが空き家だけ手放したい」なら、相続したうえで売却か国庫帰属を検討することになります。借金が多いときや、空き家以外に財産がほとんどないときは、相続放棄が選択肢になります。
相続して名義を変えれば、空き家を売ったり、解体して土地だけで売ったりできます。買い手がつきやすい立地なら、手放すだけでなく売却代金が手元に残る可能性もあります。
ただし、相続した時点で空き家の所有者になるため、売れるまでの固定資産税や管理はすべて自身の負担です。相続登記も、不動産を相続により取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があります。
2023年に始まった「相続土地国庫帰属制度」は、相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。申請できるのは相続などで土地を取得した人なので、相続放棄をした人はこの制度を使えません。
また、建物がある土地は申請できないため、空き家は解体して更地にする必要があります。さらに、審査手数料は1筆あたり1万4,000円、承認されると負担金は基本20万円（土地の種目や地域によっては面積に応じて算定）がかかります。
審査基準も厳格で、申請段階で却下される要件と、申請後に現地調査などで不承認になる要件があります。くわしい要件と費用は、次の記事で確認できます。
相続放棄の手続きが終われば、翌日から実家に一切関わらなくてよいというわけではありません。
2023年4月の民法改正により、相続放棄をしても放棄の時に空き家を「現に占有」していた場合には、ほかの相続人や相続財産清算人に引き渡すまで「保存義務（管理義務）」が続くことが明確になりました。逆に、放棄の時に占有していなければ、この義務は負いません。
「現に占有している」とは、放棄の時点でその空き家を直接・実質的に支配し、管理している状態を指します。具体的には次のような場合です。
反対に、遠方に住んでいて一度も訪れたことがない場合や、鍵も持っていない場合は、現に占有していないため保存義務を負いません。ただ、実際の暮らし方や鍵の管理の状況によって判断が分かれることもあるため、迷うときは弁護士に確認しましょう。
実際に判断に迷う人は多く、「みんなの法律相談」では、「疎遠だった姉の空き家をほかの兄弟が管理しているが、遠方に住む自身が相続放棄をすると管理責任が生じるのか」と尋ねる相談がありました。
相談者の疑問相続放棄後の保存義務とは、法律上「自己の財産におけるのと同一の注意」をもって財産を保存することを指します。自身の財産を扱うのと同じ程度の注意で、現状を維持すればよいという意味です。具体的には、以下のような最低限の措置が求められます。
これらは「現状を維持し、他人に危害を加えないための最低限の措置」です。反対に、建物を売る・壊すといった行為は保存の範囲を超えます。善意でやったことでも問題になるおそれがあるため、自己判断で行動する前に、弁護士に相談しましょう。
相続放棄をした後に避けたい行為は、次の記事にまとめています。
空き家を「現に占有している状態」で保存義務を怠り放置した場合、以下のようなトラブルが想定されます。
借金から逃れるために相続放棄をしたのに、空き家の事故で賠償責任を負うという矛盾に陥る可能性があるのです。一方、放棄の時に占有しておらず保存義務を負わない人は、原則としてこうした責任を問われません。
実家を放置した場合の賠償リスクは、次の記事でも取り上げています。
管理されていない空き家は、空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）にもとづいて、市区町村から「特定空家」や「管理不全空家」に指定されることがあります。特定空家は、倒壊など著しく危険な状態や、衛生・景観を大きく損なう状態の空き家です。
管理不全空家は、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家で、2023年12月13日施行の改正で新しく設けられました。
どちらも、市区町村から勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地なら課税標準を6分の1にする軽減）の対象から外れます。特定空家はさらに、命令や、行政が代わりに解体などを行う代執行に進むことがあります。
相続放棄の手続き中に通知が届くと、放棄すれば無関係になるのか不安になるものです。通知を放置せず、相続放棄の予定や、放棄の時に占有していたかどうかを市区町村に伝えるのがよいですが、必要に応じて弁護士には先に対応を相談しましょう。
手続き中に行政の対応が進んでしまうこともあり、「みんなの法律相談」には、亡くなった父の不動産が特定空家に認定され、相続放棄の手続き中に勧告や命令のスケジュールを告げられたという相談も届いています。
相談者の疑問保存義務が終わるのは、ほかの相続人（次の順位の親族など）または家庭裁判所で選任された相続財産清算人に財産を引き渡した時です。「相続放棄の手続きが終わった日」ではなく、「次の管理者に引き渡した日」が義務の終了日となります。
次の管理者が決まらないまま時間がたつと、そのぶん保存義務を負う期間も長くなります。早めに引き渡し先を決めることが、負担を軽くする近道です。
子ども全員が相続放棄をすると、亡くなった人の親や祖父母、それもいなければ兄弟姉妹（亡くなっていれば甥・姪）が、次の順位の相続人になります。その人が相続を承認して空き家を引き渡せば、放棄した人の保存義務は終わります。
家庭裁判所は、次の相続人に相続放棄があったことを知らせません。次の相続人の3か月の期限は、自身が相続人になったと知った時から数えるため、放棄したことを早めに伝えておくと、引き継ぎがスムーズです。
兄弟姉妹まで相続放棄をするときの進め方は、次の記事で紹介しています。
子どもから兄弟姉妹まで全員が相続放棄をすると、空き家を引き渡す相続人がいなくなります。そのため、放棄の時に占有していた人の保存義務は、相続財産清算人が選ばれない限り終わりません。
相続財産清算人は、利害関係人などの申し立てを受けて家庭裁判所が選びます。保存義務を負っている放棄者も、利害関係人として申し立てることができます。
清算人は空き家を管理し、売却や借金の清算を進め、最後に残った財産は国のものになります。誰も申し立てなければ、空き家は管理する人がいないまま残ってしまいます。
相続財産清算人には、家庭裁判所が主に弁護士などの専門家を選任します。申し立てには、収入印紙800円分と連絡用の郵便切手、官報公告料5,582円がかかります。
大きな壁になるのが「予納金」です。遺産から清算人の報酬や費用をまかなえないおそれがあるときに、裁判所から納めるよう求められます。金額は事案ごとに裁判所が決めるため一律ではなく、売れる見込みのない空き家では100万円前後になることもあります。
逆に、遺産に預貯金などがあって費用をまかなえる見込みがあれば、予納金が少なく済むこともあります。申し立てる前に、財産の状況から予納金の見込みを弁護士に見立ててもらうと判断しやすくなります。
予納金の額を心配する声は多く、「ほとんど値のつかない土地に古い建物が3棟あり、清算人を選ぶと予納金はいくらかかるのか」という相談が「みんなの法律相談」に寄せられています。
相談者の疑問相続財産清算人の役割や選任の流れは、次の記事でくわしく解説しています。
相続放棄の手続き自体は、必要書類をそろえて家庭裁判所に申し立てるだけなので、自身でもできると考える方もいるでしょう。しかし、空き家が絡む相続放棄は、単なる書類手続きでは済まない複雑な問題が山積しています。
「弁護士に頼むと費用がかかるから」とためらう方もいるでしょう。しかし、費用を恐れて放置することが、将来的に損害賠償や固定資産税の負担につながる可能性があります。
まずは無料相談を活用し、自身の状況で持ち出し費用がいくらになるのか、どの選択肢が合っているのかを確認しましょう。
相続弁護士ドットコムの掲載事務所のうち、初回相談料を料金表に載せている680事務所では、439事務所（64.6%）が初回相談を無料にしていました。
相続放棄の費用を載せている115事務所のうち、金額を集計できた110事務所の中央値は7万円でした（最低額ベースで集計。相続弁護士ドットコムの掲載事務所の料金表681件、2026年9月時点・当社調べ）。
相続放棄を弁護士や司法書士に頼むときの費用は、こちらで比べられます。
【データで見る】空き家の相談の約半数は「相続放棄」をめぐるもの
弁護士ドットコムが保有する「みんなの法律相談」に寄せられた相続の相談のうち、空き家に触れた相談は476件ありました。このうち相続放棄に触れた相談が219件（46%）と最も多く、次いで売却・解体・処分が128件（27%）でした。
続いて管理や近隣とのトラブルが43件（9%）、固定資産税が19件（4%）、その他が67件（14%）です。放棄した後の管理や解体まで悩む人が多いことがわかります（2021年4月1日〜2026年7月8日に投稿された相談。当社調べ、n＝476）。
「みんなの法律相談」には、相続放棄を予定している母名義の空き家について、春に届く固定資産税を自身が払ってよいか迷う相談もあります。
相談者の疑問放棄が受理されれば、原則として固定資産税を支払う必要はありません。ただし、放棄の時に現に占有していた場合は保存義務が残るため、倒壊などを防ぐための最低限の維持管理は検討が必要です。
放棄の後もしばらく実家に住めるのか、住むと単純承認になるのかを尋ねる相談も「みんなの法律相談」に寄せられています。
相談者の疑問相続放棄をすると空き家の所有者にはならないため、住み続ける権利はありません。住んでいる間は空き家を現に占有していることになり、相続人や相続財産清算人に引き渡すまで保存義務を負います。
同時に、権利がないまま他人の財産を使っている状態になるため、清算人などから明け渡しや家賃に相当する額の支払いを求められることがあります。住み続けたい場合は、放棄せずに相続するか、清算人から買い取れないかを弁護士に相談しましょう。
「みんなの法律相談」では、何年も前に相続放棄をした後、地主から傾いた家屋を解体してほしいと連絡が来て、対応に悩む相談も見られます。
相談者の疑問相続放棄をした人が、自身のお金で空き家を解体する義務はありません。相続財産清算人が選ばれれば、解体するかどうかは清算人が判断し、費用は原則として相続財産から支払われます。
放棄の前に解体すると相続財産の処分として単純承認とみなされ、放棄の後でも所有者ではない建物を勝手に壊すことになり、損害賠償などの問題になりかねません。解体が必要なときは、先に弁護士や清算人に相談しましょう。
空き家だけを選んで相続放棄することはできず、放棄すると預貯金などの財産もすべて手放します。放棄をしても、放棄の時に空き家を占有していた人には、ほかの相続人か相続財産清算人に引き渡すまで保存義務が残ります。占有していなければ、この義務は負いません。
財産を受け取りたいなら相続して売却や国庫帰属を、借金が多いなら相続放棄を検討し、期限の3か月を過ぎないよう早めに動くことが大切です。
自身が占有していたか判断がつかないとき、市区町村から特定空家などの通知が届いたとき、予納金を払ってでも清算人を選ぶべきか迷うときは、弁護士に相談しましょう。まずは弁護士への初回相談で、自身に保存義務が残るかと、空き家を手放すまでにかかる費用の見通しを確認しておくと安心です。
東京大学理学部卒業後、同大学院法学政治学研究科を修了。あさひ法律事務所や大手事務所の支店長を経て現事務所を設立した。冤罪弁護の経験も持つ。「社会的に弱い立場の人を助けたい」という信念から、高品質なリーガルサービスの提供と弁護士費用の低価格化を追求。相続分野では不動産を含む遺産分割に強みを持ち、遺言書作成や家族信託などの生前対策から、複雑な遺産分割協議まで幅広く対応する。依頼者の味方として親身に寄り添い、最適な解決策を提案している。登録番号47298（埼玉弁護士会）
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