相続弁護士 ドットコム

弁護士法人一新総合法律事務所 東京事務所

不動産が絡む相続案件に強み、個人も法人も対応可能 「首都圏で不動産をお持ちなら生前対策が重要です」

弁護士法人一新総合法律事務所東京事務所(東京都中央区)に所属する栃原遼太朗弁護士(東京弁護士会)に、事務所の強みや相続案件でよくある相談について聞きました。日頃から不動産分野に注力しており、相続案件でもその知見が活かされていると話す栃原弁護士。「ご相談が早ければ早いほど、取れる対策が増えることが弁護士に相談することの大きなメリットです」と話します。

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栃原 遼太朗弁護士
弁護士法人一新総合法律事務所 東京事務所
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  • 平日可

インタビュー

不動産に関する経験豊富、生前対策も対応

事務所の強みや特徴を教えてください。

弁護士法人一新総合法律事務所東京事務所は2016年6月、東京都千代田区大手町に開設しました。不動産業、特に不動産管理会社の顧問業務を専門的に取り扱っているため、不動産に関する経験値が蓄積しています。

普段の不動産に関する紛争対応が、相続分野についても活きる場面は多く、個人も法人もご相談を受けています。

例えば、相続にまつわる不動産評価の話だけでなく、収益物件の承継において注意すべき点や亡くなった後相続するまでどうやって物件を管理していくか。管理会社が入っていた場合どうするか。こうした知見は、個人の相続だけをやっている場合だと持っていないかもしれません。こうした実務で起こる疑問やトラブルについても、私どもの方で対応することができます。

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具体的にはどのような相談があるのでしょうか。

個人の方からのご相談も多く受けています。相続財産のほとんどが不動産で、相続したいと考えていたものの、価値が高すぎて誰か特定の相続人に寄せると他の財産で補てんできないために、事実上売るしかないというケースがよくあります。

最近、首都圏は不動産の価値の変動が激しいので、それを見越した形で生前対策や遺産分割をすることが重要です。

顧問先からの相続相談もあり、管理会社が管理を預かっている賃貸物件の承継、事前の対応に関するものが多いです。まずは一旦オーナーから管理会社や顧問先に相談いただいて、それが弊所に回ってくることもあります。

相談者は首都圏中心、オンライン相談も可能

不動産の場合綺麗に分けることがなかなか難しいかと思いますが、遺産分割を円滑に進めるポイントはありますか。

何も生前対策をしておらず、不動産以外の財産があまりない場合は、売る方向で調整を進め、関係者を説得することになります。

首都圏で不動産をお持ちの方は、早めに生前対策をすることが重要です。まずは、不動産をどうしたいかという意向を確認します。残したい、売りたい、いずれもありますが、他の財産も含めて具体的にシミュレーションをしていきます。もちろん税務の問題も絡んできますので、弊所の顧問税理士にも尋ねた上で、お話をさせていただきます。

相談に来られる方の傾向はありますか。

相談に来られる方は、60代以降の方が多いです。ご自身の相続を考えてご相談に来られる方もいれば、相続人の立場で来られる方もいます。親御さんは認知症で来られないという相続人予定の方もいらっしゃいます。

お住まいは首都圏の方が多いですが、オンライン相談も受けていますので、遠方の方の相談を受けることもあります。

不動産評価額に囚われすぎないことが重要

遺産分割で不動産が含まれる場合、不動産評価額が異なり相続人間で揉めると聞きます。その場合の落とし所は、どうなりますか。

大前提として、不動産の評価のつけ方は様々ありますので、こちらが出したものが絶対的な正解というわけではありません。結局、評価の出し合いになって対立することが多いです。

不動産の評価はそれで重要な争点ではありますが、評価に囚われすぎないことが重要です。実際、相続を進めるにあたっては、評価額以外が争点になっていることも多いです。

不動産相続において不動産の金額を評価するのは、誰かが取得するか、誰かが売るかの場合です。取得する場合は評価のみの話になりますが、売る場合は売却益や税金、手続き費用などもありますので、不動産評価だけが問題になるわけではありません。事前に詰めすぎてもあまり意味がないこともあります。

遺言書があっても、遺留分に配慮した内容ではないケースもあると聞きます。

いざ遺言書を開いてみると、相続人の一人に、不動産を含む遺産のほとんどを相続する内容になっていたということもあります。そうなると、他の相続人から遺留分侵害額請求をされる可能性があります。

遺留分を請求された側としては、不動産は持っているだけではお金になりませんし、相続した時点では、相続税や固定資産税などの短期支出が嵩みますので、「お金を払ったばかりなのにまたお金を出さないといけない」という点で、遺留分の請求に対する心理的なハードルが高いのも事実です。

ですが、遺留分の請求を受けた場合、一定額は払わないといけないのが大前提と伝えた上で、不動産がたくさんあるなら優先順位を決めていきます。残す不動産と売る不動産を決めたり、不動産を担保にしてお金を借りたりする方法があります。

これまで担当してきた相続事案のなかで印象に残っているものはありますか。

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一つは、相続人の中に先妻の子と後妻がいて心情的な対立が激しかったケースです。全員にとってマイナスになることを防ぐべく、依頼者そして相手方にも粘り強く交渉して、交渉段階で解決することができました。

粘り強く交渉していくか、速やかに調停に進めるかは、何が解決のハードルになっているか次第だと思います。争点が遺留分や相続財産の範囲など法的な部分が主な場合は、速やかに調停に進めることが多いですが、心情的な対立であれば、調停にしても話が拡散するだけのこともあるため、ある程度交渉段階で解決できないかというアプローチを行うことも多いですね。

二つ目は、不動産の登記が明治時代のままで、依頼者が何から手をつければいいのか分からないというケースでした。結局、相続人全員を追うことはできず、相続対象として分割できるものだけを遺産分割することで解決しました。相続人が広がりすぎている場合には、弁護士にご相談いただくことをおすすめします。

相談が早いほどとれる生前対策が増える

相続案件で弁護士に依頼するメリットはどこにありますか。

法律に則った遺産相続ができること、紛争になった場合に紛争対応をお願いできることなど様々ありますが、一番大きいのは、フラットに相続の流れ全体をみることができる第三者を遺産分割手続に介入させることではないかと思います。

疎遠になっていた親族といきなりお金の話をして、遺恨が噴出してトラブルになり話が止まってしまうことがあります。法律とは関係ないところで詰まってしまったときに、代理人が入ることで解きほぐすことができます。

弁護士を入れたら逆に話が進まないんじゃないか?とお考えの方もいらっしゃいますが、弁護士を入れなかったことでより対応が早くなったというケースはあまりないと思います。

相続案件を手掛ける上で、心がけていることはありますか。

相続を進めるにあたっては、弁護士だけで全てを進めようとはしない、という点です。不動産の相続でいえば、例えば登記は司法書士の先生のカバー範囲ですし、税務の問題については税理士の先生のカバー範囲です。弁護士の資格でも登記業務、税務に対応することも可能ですが、専門性の高い分野であり、円滑に進めるためには、他士業との連携は常に意識する必要があると考えています。

相談の際にはお話をお伺いした上で、弁護士の対応範囲をお伝えし、知り合いがいなければ私の方で別の士業の先生をおつなぎすることも可能です。

もう一点は、相談者の方のお話をきちんと聞くことです。みなさま大切な方がお亡くなりになった直後で、遺産についてさまざまな思いを持っていらっしゃいます。そうした思いも踏まえて相続の話を進めて行くことが重要だと考えていますので、時間の許す限り、背景事情含め詳しく伺っていくことを心がけています。

早めに相談するメリットと、相談が遅れることによるデメリットを教えてください。

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ご相談が早ければ早いほど、相続発生まで猶予があるので、取れる対策が増えることが大きなメリットです。

相続財産をどう引き継ぐかという話を早期に固めることができれば、ゴールに向かって何をすべきかの選択肢が増えます。生前贈与で少しずつ財産を渡すこともできます。不動産の処分を検討する場合も、相続前に処分する方が動かしやすいですので、ある程度整理をして、絞った上で相続するという手もあります。相続人が固定資産税や相続税に苦しまないように、キャッシュも引き継いでもらうように対策します。

生前対策の基本は遺言書です。遺言書さえ作れば、多少事情が変わっても、基本的には以降通りの相続を進められます。ただ、ご自身の認知能力によっては作れないこともあるので、その場合には財産管理の契約をしておく方法もあります。

生前にご相談いただいた場合、遺留分への配慮は必ずしています。
また最初の相続で相続人となった配偶者が亡くなったことで発生する二次相続にも注意が必要です。
このほか、自分が先に亡くなる想定で準備していたものの、実は逆だったというパターンもあります。その場合遺言の効力が一部無効になってしまうため、予備的な遺言を記載しておくこともアドバイスします。

正直に申し上げますと、遺言書を作るだけであればご本人だけでもできますし、司法書士や税理士の先生にご依頼することも可能です。その中で、あえて弁護士を頼っていただいて遺言書を作るというご依頼を受ける以上、できうる限りの対策を取れるようにしています。

相続のトラブルを抱えて弁護士への相談を検討している方に向けて、メッセージをお願いします。

このインタビューをお読みになっている方の中には、今相続対策を考えている方もいれば、今起きた相続で悩んでいる方もいらっしゃると思います。自分の中で論点が整理されていなくても、問題点がわからなくても、はたまた相続財産が何かわかっていなくても、まずは一度ご相談いただければ、多少なりともお力になれると思います。

一昔前ですと、弁護士に身内の話を相談するのは恥ずかしいという認識がありました。今もたまにそうした抵抗感を打ち明ける方がいらっしゃいますが、揉めていても揉めていなくても弁護士をつけることで損はありません。

まずはお気軽にご連絡ください。